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Zuletzt aktualisiert am 28. Oktober 2023 von Dr. jur. Stephan Seitz

Erbengemeinschaft Haus: 26 Praxistipps für Miterben einer Immobilie

18 Minuten sinnvoll investierte Lesezeit
 
Statistisch soll jeder zweite Nachlass eine Immobilie enthalten. Erben mehrere Personen und finden sich in einer Erbengemeinschaft zusammen, ergeben sich eine Reihe von Fragen, die nicht selten in handfeste Streitigkeiten ausarten. Denn im Gegensatz zu Bargeld lassen sich Immobilien nicht so leicht aufteilen. Bezieht ein Erbe das Haus selbst und zahlt die anderen aus? Vermietet die Erbengemeinschaft das Haus und teilt die Mieteinnahmen untereinander auf oder verkauft man das Haus? Ohne einen Überblick über die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehenden Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen lassen sich diese Fragen kaum schlüssig beantworten.
  • Gehört zum Nachlass ein Haus, werden die Erben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen.
  • Der Erblasser kann in einer letztwilligen Verfügung bestimmen, welche Personen eine bestimmte Immobilie erben soll. Eine Aufteilung erübrigt sich dann.
  • Die Verwaltung einer Immobilie muss einvernehmlich erfolgen. Mehrheitsentscheidungen kommen nur bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Alleinentscheidungen allenfalls in Notfällen in Betracht.
  • Soll die Immobilie verwertet werden, lässt sich erfahrungsgemäß nur durch den freihändigen Verkauf der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Sollte im Notfall nur die Teilungsversteigerung verbleiben, ist mit erheblichen finanziellen Verlusten zu rechnen.
  • Eine Handlungsalternative kann darin bestehen, den Erbanteil an einen interessierten Dritten zu verkaufen. Jeder Miterbe kann auch vorab seinen Erbanteil verkaufen, sofern er einen Käufer findet. Die Miterben haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht.

Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite


Dr. Stephan Seitz
Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf.
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Der Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und Bildung sowie zur Unterhaltung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder vergleichbaren Experten auf dem jeweiligen Fachgebiet.

Haus, Wohnung und Grundstück in der Erbengemeinschaft: die rechtlichen Grundlagen von Erbimmobilien

Gesetzliche Erbfolge oder Testament? Wie hat die Erbengemeinschaft die Immobilie erworben?

Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden. Keiner kann ohne das Einvernehmen der anderen Miterben handeln. Soll die Immobilie also vermietet oder gar verkauft werden, müssen alle einverstanden sein.

Im günstigsten Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten bestimmt, was mit der Immobilie nach seinem Ableben geschehen soll. So könnte er festgelegt haben, dass ein bestimmter Erbe alleiniger Eigentümer der Immobilie werden soll. Mit einer solchen Teilungsanordnung wäre dann klargestellt, dass nur dieser Erbe über die Immobilie entscheidet und die anderen Miterben von der Entscheidung über die Immobilie ausgenommen sind.

Wer ist in der Erbengemeinschaft Eigentümer der Nachlassimmobilie?

Eigentümer der Immobilie wird die Erbengemeinschaft, in der jeder Miterbe anteilmäßig beteiligt ist. Die Erben werden als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Nachweis der Erbfolge kann durch Vorlage eines Erbscheins geführt werden. Erbscheine sind beim örtlich zuständigen Nachlassgericht zu beantragen und sind in Abhängigkeit vom Wert des Nachlasses gebührenpflichtig. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, erübrigt sich ein Erbschein. Zugleich muss das Protokoll über die Eröffnung der letztwilligen Verfügung durch das Nachlassgericht vorgelegt werden (§ 35 GBO).

Die Erben werden dann als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen. Soweit der Erblasser bestimmte Erbquoten angeordnet hat, wird auch die Erbquote vermerkt. Sofern die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erfolgt, bleibt die Umschreibung gebührenfrei. Die Erben brauchen dafür nicht zum Notar, sondern können den Antrag selbst stellen. Die Justiz hält dafür ein passendes Formular bereit.

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Wer kümmert sich in der Erbengemeinschaft um die Erbimmobilie?

Ordnungsgemäße Verwaltung ist jede Handlung, die von den Miterben mit Wirkung für den Nachlass zu dessen Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vorgenommen werden. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können von den Miterben mehrheitlich beschlossen werden. Dabei richtet sich das Stimmrecht der Miterben nach der Größe ihrer Anteile.

In der Praxis ist es oft so, dass die Miterben einen ihrer Miterben mit der Verwaltung der Immobilie beauftragen. Meist geschieht dies stillschweigend, indem einem Miterben faktisch die Verwaltung überlassen wird. Geht es um das leerstehende Einfamilienhaus, muss dieses im Winter möglichst beheizt werden. Auch müssen die neuen Eigentümer Ihre Verkehrssicherungspflichten beachten und ihrer Schnee- und Räumpflicht nachkommen. Alles was insoweit zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, kann durch Mehrheitsentscheidung der Miterben entschieden werden (§ 2038 BGB). Alles was nicht dazugehört und über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, bedarf der einstimmigen Entscheidung.

Eine Ausnahme vom Grundsatz der einstimmigen Entscheidung kann sich auch dann ergeben, wenn beispielsweise die Vermietung der Immobilie als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung zu verstehen ist. In diesem Fall würde die Mehrheitsentscheidung der Miterben ausreichen. Dabei ist jeder Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet. Einerseits schützt das Gesetz den einzelnen Miterben gegen Verfügungen über Nachlassgegenstände, zugleich schützt es aber auch die Mehrheit der Miterben gegen den Eigensinn einzelner Miterben. Ob eine leerstehende Immobilie zweckmäßigerweise vermietet werden sollte oder aus der Perspektive eines Verkaufs besser nicht vermietet wird, ist letztlich eine Frage des Einzelfalls.

Im Idealfall übertragen die Miterben die Verwaltung der Immobilie einem der Miterben. Dabei ist ein Einfamilienhaus etwas anderes als ein Mietshaus. Der Miterbe, der sich für die Verwaltung engagiert, sollte also auch kompetent sein, die Aufgabe zu erfüllen. Da jeder Miterbe gegenüber den anderen verpflichtet ist, an notwendigen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken, kann die Mitwirkung notfalls auch klageweise erzwungen werden. Gerichtliche Auseinandersetzungen sollten aber nur als Notfallmaßnahme verstanden werden, dass sie erfahrungsgemäß in der Praxis wenig zielführend sind.

Alleinentscheidungsrecht bei Notverwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Haus

Eine Ausnahme besteht bei Maßnahmen der Notverwaltung, die jeder Miterbe zur Erhaltung des Nachlasses allein treffen kann (§ 2038 Abs. I S. 2 BGB). Eine alleinige Entscheidung ist aber nur erlaubt, wenn der Miterbe die Zustimmung seiner Miterben vorher nicht mehr einholen kann. Zur Notwendigkeit muss also die Dringlichkeit der Maßnahme hinzukommen. Zugleich muss die Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Beispiel: Der Sturm hat Teile des Daches abgedeckt. Der Miterbe, der den Schaden entdeckt und seine Miterben nicht erreichen kann, beauftragt angesichts des Dauerregens sofort den Dachdecker mit der Reparatur. Die Reparaturkosten gehen zu Lasten des Nachlasses.

Haus in der Erbengemeinschaft

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Durch den Erbfall wird das Grundbuch unrichtig. Die Erbengemeinschaft sollte sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Zum Nachweis der Erbfolge genügt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt es daran, muss vorher beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden (§ 35 GBO). Im Erbfall braucht die Eigentumsumschreibung nicht über einen Notar beantragt zu werden. Die Eigentumsumschreibung ist insoweit vorteilhaft, als das Grundbuchamt keine Gebühren berechnet, wenn die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Wann fällt Erbschaftssteuer für die Immobilie an?

Hatte der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, fällt für die Erben auf den Gewinn Spekulationssteuer an, wenn sie vor Ablauf der zehn Jahre das Haus verkaufen. Insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf der zehn Jahre noch nach Maßgabe eines befristeten Mietvertrages zu vermieten.

Möchte ein Miterbe das vom Erblasser zu Lebzeiten bewohnte Haus selbst nutzen, profitiert er von einem insoweit günstigen Erbschaftssteuerrecht. Erbt der überlebende Ehepartner, bleibt der Erwerb unabhängig vom Verkehrswert des Hauses erbschaftssteuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre lang selbst darin wohnt. Gibt der Ehegatte die Eigennutzung vorzeitig auf, bleibt die Steuerbefreiung nur erhalten, wenn dafür zwingende Gründe bestehen (z.B. Umzug ins Pflegeheim). Auch der Verkauf danach bleibt vollständig steuerfrei. Erben Kinder oder Enkelkinder, darf die Gesamtwohnfläche des Hauses nicht mehr als 200 m² betragen, ansonsten wird darüber hinaus anteilig Erbschaftssteuer fällig.

Diese Unterschiede kommen auf die Erbengemeinschaft zu: Haus vs. Wohnung

  • Grundstück und Gebäude: Bei einem geerbten Haus erbt die Erbengemeinschaft das gesamte Grundstück und das darauf befindliche Gebäude. Bei einer Wohnung erwirbt die Erbengemeinschaft hingegen in der Regel lediglich das Wohnungseigentum, das einen bestimmten Anteil am Gesamtgebäude und eventuell auch an Grundstücksflächen umfasst. In diesem Fall ist die Erbengemeinschaft Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Verwaltung und Nebenkosten: Im Falle einer geerbten Wohnung ist die Erbengemeinschaft Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die gemeinschaftlich die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes organisiert. Das bedeutet, dass die Erbengemeinschaft in der Regel regelmäßig Hausgeld zahlen muss, das die Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und andere gemeinschaftliche Belange deckt. Bei einem geerbten Haus liegt die Organisation und Kostenverantwortung für Verwaltung, Instandhaltung und Versicherungen allein bei der Erbengemeinschaft.
  • Renovierung und Umbau: Bei einem geerbten Haus hat die Erbengemeinschaft in der Regel mehr Gestaltungsfreiheit und Flexibilität bei der Durchführung von Renovierungen und Umbauten. Im Falle einer geerbten Wohnung müssen hingegen in der Regel die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft für größere bauliche Veränderungen eingeholt werden, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Wie unterscheidet sich das Eigentum an einem Haus von dem an einem Grundstück?

In Deutschland wird zwischen dem Eigentum an Grundstücken und dem an darauf befindlichen Gebäuden oder Wohnungen rechtlich unterschieden. Ein Grundstück bezeichnet einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eingetragen ist. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist der rechtliche Eigentümer des Grundstücks. Auf diesem Grundstück können Gebäude errichtet werden, die entweder Teil des Grundstückseigentums sind oder als separates Sondereigentum existieren, wie es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehen ist.

Bei Wohnungseigentum gehört einem die jeweilige Wohnung als Sondereigentum, während das Grundstück und andere gemeinschaftliche Teile des Gebäudes, wie das Treppenhaus oder das Dach, im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehen. Dies bedeutet, dass eine einzelne Wohnung als Sondereigentum verkauft werden kann, ohne dass das gesamte Grundstück verkauft wird.

Zusätzlich zu den Eigentumsunterschieden gibt es auch Unterschiede in Bezug auf Belastungen und baurechtliche Vorschriften. Während Belastungen wie Hypotheken in der Regel das gesamte Grundstück betreffen, können sie bei Wohnungseigentum auch nur eine bestimmte Wohnung betreffen. Baurechtliche Vorschriften müssen sowohl bei der Bebauung eines Grundstücks als auch bei baulichen Veränderungen an einem Gebäude beachtet werden.

Das geerbte Haus ist mit einem Kredit belastet. Was sollte die Erbengemeinschaft tun?

Wenn auf einer geerbten Immobilie noch ein Kredit lastet, ergeben sich für die Miterben Herausforderungen, die je nach Konstallation entscheidend für das weitere Schicksal der Immobilie sein können. Hier einige wichtige Punkte, die Miterben beachten sollten:

  • Haftung für die Schulden: Die Miterben haften grundsätzlich gemeinschaftlich für die im Nachlass enthaltenen Schulden, einschließlich des noch ausstehenden Kredits auf der Immobilie. Die Haftung erstreckt sich jedoch in der Regel nur bis zur Höhe des geerbten Vermögens, es sei denn, es besteht eine persönliche Haftung gegenüber dem Kreditgeber, die über den Nachlass hinausgeht.
  • Fortführung der Kreditzahlungen: Die Miterben sind verantwortlich für die Fortführung der Kreditzahlungen. Sie müssen die monatlichen Raten und Zinsen gemeinsam aufbringen, um den Kreditvertrag zu erfüllen und eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu vermeiden.
  • Verhandlungen mit dem Kreditgeber: Es ist ratsam, den Kreditgeber über den Todesfall und die Erbengemeinschaft zu informieren. Miterben können versuchen, mit dem Kreditgeber über eine Neugestaltung des Kredits, eine vorübergehende Aussetzung der Zahlungen oder andere mögliche Lösungen zu verhandeln, um die finanzielle Belastung zu verringern.
  • Verwertung der Immobilie: Die Miterben können beschließen, die Immobilie zu verkaufen, um den ausstehenden Kredit zurückzuzahlen und den verbleibenden Erlös untereinander aufzuteilen. Bei einem Verkauf muss die Zustimmung aller Miterben eingeholt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit mit günstigeren Konditionen oder einer längeren Laufzeit abzulösen. Dies kann die monatliche Belastung für die Erbengemeinschaft verringern.

Nutzung der Immobilie durch Miterben einer Erbengemeinschaft

Das Haus ist vermietet – welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?

Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, kann er im Einvernehmen mit den anderen den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, indem nachweislich Eigenbedarf geltend macht. Ansonsten wird der Mietvertrag so fortgesetzt, wie er besteht.

Ein Miterbe wohnt im Haus – kann er bleiben?

Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z.B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.

Dürfen Miterben die Immobilie nutzen?

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben in Erbengemeinschaft, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§§ 2032 ff BGB). Das Gesetz betrachtet den Nachlass als Gesamthandsgemeinschaft, so dass jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Der Nachlass wird damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Daraus ergeben sich bereits von Gesetzes wegen hier die Grundsätze, wie der Nachlass verwaltet wird und wie Immobilien genutzt werden können.

Das Gesetz regelt eine verschieden starke Beteiligung der Miterben bei der Entscheidungsfindung. Erst einmal steht die Verwaltung des Nachlasses den Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Danach müssen sich alle Miterben verständigen, was mit einer Immobilie geschehen soll.

Keiner hat ein eigenständiges Recht an der Immobilie und damit auch nicht das Recht, die Immobilie nach eigenem Gutdünken in seinem Sinne nutzen zu wollen. Gehört ein Einfamilienhaus zum Nachlass und will einer der Miterben dort einziehen oder die Immobilie vermieten, ist er auf das Einverständnis der Miterben angewiesen. Verweigern die Miterben oder verweigert auch nur ein einziger Miterbe seine Zustimmung, muss die angedachte Nutzung an sich unterbleiben. Jeder Miterbe hat, da er Eigentümer ist, das gleiche Recht.

Auf das Haus der Erbengemeinschaft ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen

Ist im Grundbuch, beispielsweise zugunsten des überlebenden Ehepartners des Erblassers, ein Wohnrecht eingetragen, besteht das Wohnrecht fort. Ein eventueller Verkauf an eine dritte Person dürfte insoweit schwierig sein, da der Erwerber die Immobilie mit dem Wohnrecht übernehmen müsste. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn der Inhaber des Wohnrechts bereit sein sollte, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht zu verzichten.

Verkauf, Verteilung und Auseinandersetzung von geerbten Immobilien und Häusern

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bei einem Haus: In der Theorie ist alles einfach

Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetz her auf Auflösung und Abwicklung angelegt. Dies bedeutet, dass nach § 2042 BGB jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Solange die Auseinandersetzung nicht umgesetzt ist, verwalten alle Erben die Immobilie gemeinschaftlich. Soweit Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung anstehen (Dach muss dringend neu eingedeckt werden), entscheiden die Erben mehrheitlich (§ 745 BGB). Reicht die Liquidität des Nachlasses nicht aus, ist jeder Erbe verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.

Ungeachtet dessen können die Miterben die Auseinandersetzung einstimmig auf Zeit oder auf Dauer auch ausschließen. Außerdem kann der Erblasser die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung bis zur Dauer von 30 Jahren ausgeschlossen oder von bestimmten Voraussetzungen (z.B. alle Miterben müssen mindestens das 40. Lebensjahr erreicht haben) abhängig gemacht haben.

Der Anspruch eines Miterben auf Auseinandersetzung besteht sogar dann, wenn der Zeitpunkt für die Auseinandersetzung ungünstig ist und der Miterbe, der die Auflösung wünscht, für sein Verlangen keinen besonderen Grund hat. Allerdings kann kein Miterbe verlangen, dass eine persönlich auf ihn beschränkte Teilauseinandersetzung erfolgt und die anderen Erben sich zu einem späteren Zeitpunkt auseinandersetzen sollen. Der Zweck der Auseinandersetzung bei Erbengemeinschaften ist darauf ausgerichtet, in einem einzigen Verfahren alle Abwicklungsfragen zu klären.


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Einvernehmliche Lösungen helfen bei der Aufteilung von Erbimmobilien in der Praxis

Vorweg: Spekulationsfrist beachten

Wer eine Immobilie erbt und diese sofort verkaufen möchte, muss die steuerliche Spekulationsfrist beachten. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, müssen die Erben bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre Spekulationssteuer bezahlen. Die Spekulationssteuer bezieht sich auf die Wertsteigerung der Immobilie und ist von jedem Miterben anteilig im Hinblick auf seinen Erbteil zu berechnen. Insofern kann es günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf von 10 Jahren noch zu behalten, je nachdem selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Wird sie an einen Miterben vermietet, können die Miterben die ortsübliche Miete verlangen. Die Spekulationssteuer, die bei einem Verkauf der Immobilie anfällt, ist nicht mit der Erbschaftssteuer zu verwechseln, die durch den Erbfall anfällt.

Hat der verstorbene Erblasser  in einer letztwilligen Verfügungen verfügt, dass ein Kind das Haus erbt, dieses Kind den anderen Erben zum Ausgleich aber den jeweilig anteiligen Wert des Hauses auszuzahlen hat, fällt für diese Spekulationssteuer an. Das Haus wird dann nämlich nicht mehr kostenlos übertragen, sondern verkauft.

Situation bei einem Familienwohnhaus

Handelt es sich um das Familienwohnhaus, ist es oft so, dass der verstorbene Erblasser den hinterbliebenen Ehepartner als alleinigen Erben bestimmt hat, so dass dieser das Wohnhaus bis zum eigenen Ableben bewohnen kann. Aus steuerlicher Sicht bleibt das Erbe steuerfrei, wenn der überlebende Ehepartner das Haus für zehn Jahre selbst bewohnt.

Erbt der Ehepartner das Haus zusammen mit einem oder mehreren Kindern, bilden alle eine Erbengemeinschaft. Besteht ein Kind darauf, dass es sofort über sein Erbteil verfügen kann, kann der Ehepartner, der das Haus fortan weiterhin bewohnen möchte, dessen auf das Haus bezogenen Erbteil auszahlen. Fehlt die dazu notwendige Liquidität, könnte der Erbteil über ein Bankdarlehen finanziert und das Haus als Sicherheit mit einer Grundschuld belastet werden. Sind diese Wege verschlossen, bleibt im ungünstigsten Fall nur, das Haus zu verkaufen und den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen.

Komplizierter wird die Situation, wenn der überlebende Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht im Haus hat. Dann müsste ein Käufer das Wohnrecht übernehmen. Will er selbst einziehen, wäre ein Kauf für ihn wirtschaftlich sinnlos, sofern der Ehepartner sich sein Wohnrecht nicht gegen eine Abfindung auszahlen lässt.

Haben alle Erben kein Interesse am Haus, können Sie es einvernehmlich jederzeit verkaufen und den Verkaufserlös unter sich aufteilen.

Situation bei einem Mehrfamilienhaus

1. Verkauf der Immobilie

Gehört ein Mehrfamilienhaus zum Nachlass, wird es im Idealfall einvernehmlich verkauft. Der Verkaufserlös wird aufgeteilt. Dieser Weg führt wirtschaftlich meist zum besten Ergebnis, vermeidet oder löst Streitigkeiten unter den Erben und vermeidet vor allem, dass die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zu einem Betrag zwangsversteigert wird, der erfahrungsgemäß weit unter ihrem eigentlichen Verkehrswert liegt.

2. Vermietung

Statt einem Verkauf können die Erben die Immobilie auch im Besitz halten, weiter vermieten und die Mieteinnahmen unter sich aufteilen. Die Mieteinnahmen sind einerseits als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Andererseits zählen sämtliche Unterhaltungskosten für die Immobilie steuerlich als Werbungskosten und vermindern das steuerpflichtige Einkommen eines jeden Erben.

3. Begründung von Wohnungseigentum

Um klare Verhältnisse zu schaffen, kommt die Teilung und die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Betracht. Dann wird jedem Erben eine bestimmte Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeteilt, über die er nach eigenem Ermessen als Eigentümer verfügen kann. Er kann selbst darin wohnen, darin sein Geschäft oder Büro unterhalten oder das Objekt vermieten. Bei Bedarf kann er sein Eigentum jederzeit verkaufen. Zweckmäßig ist die Begründung von Wohnungseigentum vor allem dann, wenn so viele Wohnungen vorhanden sind, dass jeder Erbe zum Zuge kommt. Andernfalls müsste ein Erbe, für den keine Wohnung zur Verfügung steht, ausbezahlt werden.

4. Verkauf des Erbteils

Benötigt ein Erbe dringend Liquidität oder hat er kein Interesse am Immobilienbesitz, kommt der Verkauf seines Erbteils in Betracht. Jeder Miterbe hat das Recht, über seinen Anteil am gesamten Nachlass zu verfügen und kann seinen Erbteil an eine dritte Person verkaufen.

Damit keine fremde Person Teil der Erbengemeinschaft wird, räumt das Gesetz in § 2034 BGB den übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht ein. Ein interessierter Miterbe tritt dann als Erwerber in den Kaufvertrag zu den mit dem Käufer vereinbarten Bedingungen ein. Die Frist, in der der Miterbe sein Vorkaufsrecht ausüben muss, beträgt zwei Monate. Der Vertrag über den Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden.

Immobilie Erbengemeinschaft

Hausverkauf Erbengemeinschaft: ein Miterbe glaubt die Nachlassimmobilie verkaufen zu können

Die Erbengemeinschaft wird als Rechtsnachfolger des Erblassers im Grundbuch eingetragen. Jeder Miterbe wird als Eigentümer bezeichnet. Daraus ergibt sich zwangsläufig, dass ein einzelner Miterbe keine Möglichkeit hat, das Haus allein zu verkaufen. Der Kaufvertrag könnte nur von allen Miterben gemeinsam unterzeichnet werden. Verweigert ein Miterbe den Verkauf, ist der Verkauf nicht möglich.

Zwar setzt sich in Rechtsprechung und Literatur die Haltung durch, dass auch ein Verkauf rechtlich gesehen mit Mehrheit der Miterben möglich ist. Das aber wird auf Immobilien und Häuser zumindest in der Standard-Erbengemeinschaft nicht zutreffen. Denn Voraussetzung für den Mehrheitsverkauf ist, dass sich hierdurch die Erbengemeinschaft nicht wesentlich verändert, vielmehr nur Grundeigentum in Geld übergeht. Das wird aber nur der Fall sein, wenn die Erbschaft mehrere Immobilien enthält. ZUm anderen dürfte der Verkauf häufig als Vorbereitung der Auflösung und nicht mehr als Verwaltungsmaßnahme einzustufen sein.

 
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Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen – nicht aber nur seinen Anteil am Haus, Wohnung oder Grundstrück

Möchte sich ein Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs des Hauses einlassen, kann er seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Er hat aber keine Möglichkeit, seinen Anteil allein im Hinblick auf die Nachlassimmobilie zu veräußern. Wenn, dann muss er den gesamten Anteil am gesamten Nachlass aufgeben. Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer der Erbimmobilie. Allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können damit verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).

Darum ist der Verkauf eines Grundstücks aus der Erbengemeinschaft meist schwerer als der Verkauf einer Wohnung!

Der Verkauf eines Grundstücks ist meist aus verschiedenen Gründen schwieriger als der Verkauf einer Wohnung:

  • Komplexität der Bewertung: Die Bewertung eines Grundstücks kann komplexer sein als die einer Wohnung. Während Wohnungen in der Regel anhand von Vergleichsobjekten in derselben Umgebung oder im selben Gebäude bewertet werden können, hängt der Wert eines Grundstücks von einer Vielzahl von Faktoren ab, wie z.B. Lage, Größe, Topographie, Bebaubarkeit und vorhandenen Einschränkungen oder Rechten.
  • Bebauungspläne und -vorschriften: Ein potenzieller Käufer eines Grundstücks muss die lokalen Bebauungspläne und -vorschriften berücksichtigen. Diese können bestimmen, welche Art von Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden darf, welche Höhe es haben darf, wie viel des Grundstücks bebaut werden darf usw. Diese Faktoren können den Verkaufsprozess verkomplizieren.
  • Infrastruktur und Anschlüsse: Ein unbebautes Grundstück verfügt möglicherweise nicht über die notwendige Infrastruktur, wie z.B. Wasser-, Strom- oder Abwasseranschlüsse. Dies kann zusätzliche Kosten für den Käufer bedeuten und den Verkaufsprozess verlangsamen.
  • Marktnachfrage: In vielen städtischen Gebieten kann die Nachfrage nach Wohnungen höher sein als nach unbebauten Grundstücken, da Wohnungen sofort bezugsfertig sind und keine zusätzlichen Baukosten anfallen.
  • Finanzierung: Banken und Finanzinstitute könnten strengere Kriterien für die Finanzierung des Kaufs eines Grundstücks im Vergleich zu einer Wohnung haben, da das Risiko als höher eingestuft wird.
  • Emotionale Faktoren: Wohnungen können oft leichter anhand emotionaler Faktoren verkauft werden, wie z.B. Design, Ausblick oder Einrichtung. Bei einem Grundstück können solche emotionalen Anreize fehlen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nicht bedeutet, dass der Verkauf eines Grundstücks immer schwieriger ist als der einer Wohnung. In Gebieten mit hoher Nachfrage nach Land oder in Gebieten mit begrenztem Landangebot kann ein Grundstück sogar schneller verkauft werden als eine Wohnung.

Kann je nach Situation funktionieren: Aufteilung in Wohnungseigentum

Lässt sich das Haus z.B. bei zwei Miterben in wenigstens zwei abgeschlossene Wohnungseinheiten aufteilen, lassen sich Streitigkeiten in Erbengemeinschaften dadurch verhindern, dass die Miterben eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden und Wohnungseigentum begründen. Jedem Miterben kann dann eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden, die er in eigener Verantwortung verwaltet und nutzt.

Übernahme der Miteigentumsanteile der Miterben

Ein einfacher Weg kann darin bestehen, dass ein Miterbe die Miteigentumsanteile der anderen übernimmt und das Haus zu alleinigem Eigentum erwirbt. Dazu muss er, sofern er über die notwendige Bonität für eine Finanzierung oder ausreichend Eigenkapital verfügt, die anderen auszahlen und/oder, wenn die Immobilie z.B. über eine Baufinanzierung* erworben wurde, den Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen.

Kann ich die Nachlassverteilung blockieren und den Familienbesitz erhalten?

Erbengemeinschaften sind nach der Vorstellung des Gesetzes nicht von Dauer. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB).

Auseinandersetzung bedeutet, dass der Nachlass aufgelöst und eine dazugehörige Immobilie verkauft oder in letzter Konsequenz teilungsversteigert wird. Wenn ein Miterbe also möchte, dass alles so bleibt, wie es ist, kann er dennoch die Auseinandersetzung nicht verhindern. Will er den Familienbesitz (Immobilie) erhalten, muss er die Immobilie selbst erwerben und seine Miterben auszahlen. Dieses Ziel ließe sich erreichen, wenn der Erblasser ein Testament errichtet und darin bestimmt, dass die Erben die Immobilie z.B. für zehn Jahre nicht verkaufen dürfen.

Wie kann ich eine Immobilie aus der Erbengemeinschaft verkaufen?

Soll die Nachlassimmobilie verkauft werden, müssen alle Miterben einverstanden sein. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, muss der Verkauf unterbleiben. Insoweit ist das Recht des Miterben, als Eigentümer nach eigenem Gutdünken über die Immobilie entscheiden zu können, vorrangig.

Kommt eine Einigung nicht in Betracht, bleibt einem verkaufswilligen Miterben nur die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Dann wird die Immobilie in einem öffentlichen Versteigerungsverfahren versteigert. Derjenige Interessent, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Versteigerungserlös wird in der Erbengemeinschaft verteilt.

Zwar gilt rein rechtlich, dass der Verkauf von Nachlassgegenständen auch mit Mehrheitsbeschluss möglich ist. Dies setzt aber voraus, dass sich mit dem Verkauf der Nachlass nicht erheblich verändert. In den meisten Erbengemeinschaften gibt es nur eine oder wenige Immobilien. Ein Verkauf würde daher wohl zu einer erheblichen Veränderung führen.

Wie kann ich die vererbte Immobilie für mich alleine bekommen?

Möchte einer der Miterben die Immobilie für sich selbst haben, statt Wohneigentum am freien Markt zu kaufen*, einigt er sich im Idealfall mit den Miterben. Im Regelfall wird er die Miterben auszahlen müssen und erhält im Gegenzug das alleinige Eigentum an der Immobilie übertragen.

Soweit der Nachlass über die Immobilie hinaus liquide ist, sollte eine Einigung unproblematisch sein. Dann erhält ein Miterbe die Immobilie, während der Rest des Nachlasses auf die anderen Miterben aufgeteilt wird. Problematisch wird es dann, wenn die Immobilie nahezu den gesamten Nachlass ausmacht. In diesem Fall muss der interessierte Miterbe die anderen zwangsläufig auszahlen. Soweit ihm die dafür notwendige Liquidität fehlt, muss er den Betrag über ein Bankdarlehen finanzieren, was wiederum ausreichende persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzt. Kommt mit den Miterben keine Einigung zustande, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung.

In der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe selbst ein Gebot abgeben und damit, wenn sein Gebot nicht überboten wird, selbst Eigentümer der Immobilie werden. Auf die Mitwirkung der anderen Miterben kommt es dann nicht an. Eigentümer wird er allein infolge des Zuschlags im Versteigerungstermin. Der Erlös gebührt der Erbengemeinschaft und wird aufgeteilt, so dass auch der Ersteher der Immobilie als Erbe seinen Anteil erhält.

Wie kann ich die Nachlassimmobilie auch gegen den Willen der Miterben verkaufen?

Kann einer der Miterben einen Kaufinteressenten für die Immobilie benennen, einigen sich im Idealfall alle Miterben darauf, die Immobilie an diesen Interessenten freihändig zu verkaufen. Erfahrungsgemäß lässt sich auf diesem Wege der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung, in der der am Kauf interessierte Dritte das höchste Gebot abgeben muss und dann Eigentümer der Immobilie werden kann.

Eine Möglichkeit könnte auch darin bestehen, dass der verkaufswillige Miterbe an den Kaufinteressenten seinen Anteil am Nachlass verkauft und einen Erbschaftskaufvertrag schließt. Dann wird der Interessent zunächst Teil der Erbengemeinschaft und erwirbt damit auch den Anteil an der Immobilie.

Allerdings ist er dann durch die gesamthänderische Bindung in der Erbengemeinschaft wiederum daran gehindert, eigenständig über die Immobilie zu verfügen. Will er alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, müsste er sich mit den Miterben verständigen oder letztlich wiederum die Teilungsversteigerung in die Wege leiten. Dieser Weg kann durchaus zweckmäßig sein, wenn die Situation durch die Person des Miterben bedingt ist und die Miterben den Verkauf der Immobilie an den Kaufinteressenten nur deshalb verweigern, weil ihnen einer der Miterben nicht genehm ist, während sie sich mit die in der Erbengemeinschaft eintretenden Dritten verständigen können.

Häufig nicht die beste Idee: Teilungsversteigerung des Hauses oder der Wohnung

Können sich die Erben nicht einvernehmlich einigen, bleibt letztlich nur die Teilungsversteigerung. Da jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einfordern kann (§ 2042 BGB), ist jeder Miterbe berechtigt, den Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen. Das Gesetz bezeichnet das Verfahren in § 180 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) als „Aufhebung einer Gemeinschaft“.

Allerdings ist dieser Weg in der Praxis oft noch schwieriger als die herkömmliche Zwangsversteigerung, weil manche Vorschriften (z.B. hinsichtlich Antragsberechtigung, Möglichkeiten der einseitigen Einstellung, geringstes Gebot, Erlösverteilung) noch komplexer sind und die Beteiligten meist unversöhnlich und kompromisslos miteinander umgehen. In der Teilungsversteigerung übernimmt ein Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt, die Rolle des betreibenden Gläubigers, während die anderen Miterben Antragsgegner sind. Jeder Antragsgegner hat die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens für die Dauer von längstens sechs Monaten zu beantragen, sofern er nachvollziehbare Gründe dafür vortragen kann, dass die Teilungsversteigerung aufgeschoben werden sollte. In der Praxis aber gibt es kaum Gründe, die dafür in Betracht kommen, insbesondere rein wirtschaftliche Nachteile reichen nicht aus.

Aus dem Verkaufserlös sind zudem die teils erheblichen Verfahrenskosten für die Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens und die Gebühren für das Gerichtsverfahren zu bezahlen.


 

Nachlassimmobilie in der Erbengemeinschaft: ein beispielhafter Fall zur Veranschaulichung

Eine Erbengemeinschaft aus vier Erben hatte ein Familienwohnhaus mit acht Wohnungen geerbt. Es bestanden völlig unterschiedliche Vorstellungen, wie mit dem Haus umgegangen werden sollte. Die Erben konnten sich über Jahre hinweg nicht einigen. Die Streitigkeiten wirkten sich auch auf das Verhältnis zu den Mietern aus, die nach und nach auszogen. Schließlich stand das Haus leer. Kein Erbe kümmerte sich um die Verwaltung und den Unterhalt bzw. jeder kritisierte den anderen und verhinderte jegliche konstruktive Aktivität. Da der Leerstand des Hauses offenkundig war, verschafften sich Obdachlose und Jugendliche Zutritt. Sie übernachteten in den Räumlichkeiten und feierten Partys. Das Haus geriet in Verruf. Es entstand ein erheblicher Unterhaltsstau. Das Dach zerfiel. In einer Teilungsversteigerung wurde das Haus auf Antrag eines Nachkommen eines zwischenzeitlich verstorbenen Erben zwangsweise versteigert. Ein Bauunternehmer erhielt den Zuschlag. Nach acht Jahren war das Haus dermaßen heruntergekommen, dass nur noch der Abriss infrage kam. Die bauliche Situation fand auch im Erlös des Versteigerungsverfahrens einen erschreckenden Niederschlag.

Hier wäre es sicherlich schlauer gewesen, wenn sich der einzelne Miterbe überlegt hätte, wie er aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann. Denn nicht immer muss die Teilungsversteigerung der einzige Weg sein. Vielmehr kann jeder Miterbe seinen Erbteil verkaufen und damit Neutralität und Professionalität in die Erbengemeinschaft bringen. Häufig kann so eine verfahrene Situation zum Nutzen aller Miterben aufgelöst werden.

Interessante Fakten: Wird die Immobilie vererbt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Miterben sollten zudem die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch beantragen. Die Umschreibung ist, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird, auch gebührenfrei. Für die Umschreibung wird ein Erbschein benötigt, es sei denn, die Erbfolge ist anhand eines Erbvertrages oder eines notariellen Testamentes nachweisbar (§ 35 GBO).

Fazit: Was soll ich tun, wenn ich ein Haus in Erbengemeinschaft geerbt habe?

Pauschale Empfehlungen gibt es nicht. Es kommt immer auf die Umstände im Einzelfall an. Vor allem kommt es darauf an, wie die Miterben miteinander umgehen und klarkommen. Persönliche Animositäten können jede Entscheidungsfindung blockieren. Dies Problem lässt sich dadurch regulieren, dass ein Miterbe seinen Anteil am Nachlass an einen Dritten verkauft und damit aus der Erbengemeinschaft ausscheidet. Der Dritte, der dann in der Erbengemeinschaft eintritt, braucht sich im Idealfall nicht mit jenen Animositäten herumschlagen und kann den Verkauf oder die Nutzung der Immobilie mit den Miterben nach Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit besprechen. Erfahrungsgemäß finden sich dann Lösungen, die vorher nicht denkbar waren.

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115 Gedanken zu „Erbengemeinschaft Haus: 26 Praxistipps für Miterben einer Immobilie“

  1. Wenn sich die Miterben (3 von 7 bereits verstorben) über 40 Jahre nicht um ihr Erbe (kein Testament vorhanden) (Haus ohne Außenputz und ohne Heizung) kümmerten und nichts zum Erhalt beigetragen haben, dürften sie eigentlich auch keinen Anspruch mehr haben. Wir 3 Kinder der einen Miterbin, welche von Anfang an im Haus wohnt, fragen uns bei jeder notwendigen Reparatur des Hauses (z. B. Dachneudeckung 2015) ohne dabei Anforderungen an die Erbengemeinschaft zu stellen
    , ob dies zur Werterhaltung bzw. Werterhöhung beiträgt und wie das evtl. später im Falle einer Auseinandersetzung bewertet wird. Alle Miterben haben mit ihren Familien oder allein mit im Haus gewohnt und sind nach und nach ausgezogen. Unsere Mutter erhielt eine mietfreie Wohnung, weil sie und mein Vater beim Ausbau in den 60er Jahren geholfen haben, leider nie schriftlich vereinbart. Sie haben sich auch bis zum Tod meiner Großeltern um sie gekümmert und erhalten das Haus so gut es geht nach ihren  finanziellen Möglichkeiten. Wir hatten schon die Erben angeschrieben, um die Angelegenheit zu klären, leider war kein einziger dazu bereit.
    Wir machen uns Gedanken darüber, was passiert, wenn unsere Mutter nicht mehr lebt. Sie ist 81 und unser Vater ist bereits 2014 gestorben. Wahrscheinlich ist es am besten, wenn es so bleibt wie es ist und wir zusammen entscheiden, was mit dem Haus geschehen soll. Denkbar wäre ein Umbau für die Enkel, aber dafür braucht man eine Genehmigung und die bekommt man leider nur als Eigentümer und das ist nach wie vor mein Opa (er steht jedenfalls noch im Grundbuch) bzw. seine Kinder, von denen noch 4 (einschließlich unserer Mutter) leben. Von den Verstorbenen besteht sicher der Anspruch bei deren Nachkommen, also wird der Kreis der Erbberechtigten immer größer. Ich denke, dass der Gesetzgeber hier eingreifen sollte und zwar in Hinsicht auf die Verjährung. Diese sollte in solchen Fällen, in denen die Miterben sich über Jahrzehnte nicht um ihr Erbe gekümmert haben, die Verjährung des Anspruches einsetzen müsste.

    Antworten
    • Liebe Frau König, vielen Dank für Ihre Beitrag. Als Erbe sind Sie mit den anderen Miterben in einer Erbengemeinschaft rechtlich verbunden. Solange Sie diese nicht auseinandergesetzt haben, gehört allen Miterben alles gemeinsam. Damit entstehen u.a. auch die von Ihnen geschilderten Probleme. Daher ist die Erbengemeinschaft auch – vom Gesetzgeber, weil Sie darauf anspielen – auf Auseinandersetzung ausgelegt. Handlungsbedarf für den Gesetzgeber sehe ich an dieser Stelle nicht.

      Antworten
    • Wir sind eine Erbgemeinschaft mit Mutter 62,5% und 3 Kinder je 12,5%. Es gibt ein Einfamilienhaus das von der Mutter und Tochter mit Familie (Tochter, ihr Ehemann und 4 Kinder) bewohnt wird. Die Tochter möchte das Einfamilienhaus übernehmen aber der eine Sohn möchte das nicht. Er will zu viel Geld für seinen Anteil. Er hat selber einen Gutachter beauftragt um seinen Anteil errechnen zu lassen. Der Wert lag bei 86000 Euro, wobei ihm nur 10700 zustehen. Wie kann man diese Gemeinschaft auflösen. 3 sind der selben Meinung, 1er macht Probleme. Kümmert sich auch nicht um das Haus.

      Antworten
      • Das sind klassische Probleme in der Erbengemeinschaft. Für die Auflösung/Auseinandersetzung benötigen Sie leider Einstimmigkeit. Entweder Sie bringen den Vierten zu einer gemeinsamen Lösung, oder es deutet alles in Richtung einer Teilungsversteigerung. Aber ohne genaue Kenntnis des Einzelfalls ist das natürlich schwer einzuschätzen, das lediglich als grobe Richtung.

        Antworten
  2. Bei meiner Busenfreundin ist es der Fall, dass sie zusammen mit ihrem Bruder das Haus vom Opa geerbt haben. Erika braucht schon die eigenen vier Wände, denn sie wartet auf das Baby. Justus ist dagegen noch jung, möchte aber für sein Teil was kriegen, um in eigenes Auto zu investieren. Da im Grundbuch nur ein Wohnrecht fürs Haus eingetragen wird, wäre es sinnvoll sich zu verabreden. Mal sehen, ob es klapp. Für den Tipp zu der möglich fallenden Erbschaftssteuer vielen Dank!

    Antworten
  3. Mein Bruder und ich haben nach dem Tod unserer Mutter 3 Wohnungen geerbt!
    In zwei davon wohnen jeweils ich und mein Bruder, hier haben wir untereinander geregelt, dass jeder seine bewohnte Wohnung als 100% Eigentum erhält.
    Bei der dritten Wohnung, die unsere Mutter bewohnte, soll diese, wie von unserer Mutter gewünscht, 50/50 aufgeteilt werden – und wir wollen die Wohnung vermieten!
    Nun folgende Fragen:
    Gibt es eine Möglichkeit, den Eintrag 50/50 zu erfassen – ohne den Titel Erbengemeinschaft?
    wenn nein, kann eine Erbengemeinschaft die Wohnung ohne weiteres vermieten? Was gilt es hier zu beachten?

    Besten Dank für Ihre Hilfe

    Antworten
  4. Meine Mutter lebt seit ihrer Geburt im Elternhaus mit 2 Wohnungen. Eine Wohnung bewohnte meine Oma und mein Onkel bis zu deren Tod. Nun ist sie leer. Die andere Wohnung bewohnt immernoch meine Mutter. Seit dem Tod meines Vaters allein. Es gibt noch 2 Brüder und eine Halbschwester. Meine Mutter hat immer Miete an meinen Onkel in der unteren Wohnung gezahlt und alle anfallenden Kosten wie Wasser, Müll, Steuern, Versicherung usw. haben sie geteilt. Bei einem Umbau haben meine Eltern auch viel Geld mit investiert. Leider alles nie schriftlich festgehalten. Meine Mutter hat auch ihren Bruder 5 Jahre unentgeltlich gepflegt bis er starb. Die anderen Geschwister haben sich nie an irgendwelchen Kosten beteiligt, obwohl sie im Grundbuch als Miteigentümer der Erbengemeinschaft eingetragen sind. Seit dem Tod ihres Bruders trägt meine Mutter alle Kosten allein. Jetzt möchte ein Bruder das Haus übernehmen oder verkaufen. Meine Mutter möchte aber in dem Haus (ihrer Wohnung) bleiben. Was hat sie für Rechte und Möglichkeiten? Vielen Dank im voraus.

    Antworten
  5. Guten Tag,
    bei der Testamentserstellung stellen wir uns aktuell die Frage, wie folgende Aufteilung zu regeln ist:

    Als Erben eingesetzt werden soll ich (Nichte des zukünftigen Erblassers) und die Schwester des Erblassers. Im Erbvermögen befindet sich ein Haus, das voraussichtlich ich übernehmen werde und damit die Schwester auszahlen werden muss. Diese Auszahlung des Erben, der das Haus nicht übernimmt, soll begrenzt werden auf einen Betrag von bsplw. max. 100.000,00 €. Kann das in dieser Form im Testament gültig festgelegt werden?

    Weiter ist die Frage, ob festgelegt werden kann, dass bei Versterben der Schwester als Erbberechtigte, deren Nachkommen als Nachfolge ausscheiden?

    Vielen Dank.
    MfG
    Hartig

    Antworten
  6. Guten Tag, meine Schwester und ich haben 2002 ein Dreifamilienhaus von unseren Großeltern geerbt, allerdings hat meine Mutter ein Nießbrauch gehabt. Der wurde ihr abgesprochen und jetzt ist es so, dass meine Mutter, meine Schwester und ich im Grundbuch stehen.
    Meine Mutter bewohnt das Haus und ich mit meiner Familie auch. Meiner Schwester zahle ich jeden Monat 200 € (dafür, dass ich dort wohne). Die Nebenkosten und alle anfallenden Reparaturen zahlen meine Mutter und ich. Jetzt meine Frage: hat man irgendwelche Vorteile als Erbe wenn man das Haus bewohnt und in Stand hält und der andere Erbe dabei komplett außen vor ist? Sich also an den Kosten nicht beteiligt?

    Antworten
  7. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
  8. Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:

    Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?

    Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?

    Danke.

    Antworten
  9. Hallo, meine Schwester, verheiratet, kinderlos, seit längerem getrennt von ihrem Mann, aber nicht geschieden, ist verstorben. Im Nachlass ist Kontovermögen und 2 Immobilien. In einer wohnt ihr Mann, die andere wurde von ihr bewohnt. Das AG hat ihren Mann zu 3/4 und mich zu 1/4 als Miterben berufen. Ihr Mann kümmert sich um nichts, es geht ihn alles nichts an. Ich kann aber nur gemeinsam mit ihm das Konto auflösen und auch mit meinem Anteil an den Immobilien kann ich ohne ihn nichts anfangen. Ich wäre ja berechtigt ein 1/4 Miete von ihrem Mann einzufordern. Alle
    Schreiben vom AG, von meiner Rechtsanwältin und mir lässt er unbeantwortet.

    Wie kann ich ihn zur Auflösung der Erbengemeinschaft „zwingen“ und mein Erbe „monetarisieren“? Einen Teilungsplan habe ich ihm übermittelt – blieb unbeantwortet. In letzter Konsequenz muß ich wohl Erbschaftssteuer (15%) für ein Erbe zahlen, auf das ich keinen Zugriff und Nutzen habe.

    Schönen Abend, auch in Zeiten einer Corona Krise

    Peter G

    Antworten
  10. Hallo und guten Tag, meine Mutter ist verstorben und meine beiden Brüder die dort im Haus leben, möchten da wohnen bleiben und mich auszahlen. Was vollkommen ok ist.
    Welchen Wert setzt man jetzt an. Den Verkehrswert? Der ist ja aber wesentlich niedriger als der Marktwert.
    Gibt es da ein Gesetz?
    Viele Grüße
    S. Schmidt

    Antworten
  11. Guten Tag,

    wir vier Kinder haben damals jeder eine Wohnung in einem vier Familienhaus geerbt,wo wir auch alle drin wohnen.
    Jeder in seiner Wohnung!Mein Vater hat damals für meine Schwester zwei Zimmer auf dem Dachboden ausgebaut,ihre Wohnung befindet sich im Obergeschoß.Da sie die Zimmer nicht im Grundbuch eingetragen hat,zählt ihre Wohnung nicht als abgeschlossene Wohnung. Somit sind wir eine Erbgemeinschaft, da wir anderen uns nicht alleine ins Grundbuch eintragen können.Meine frage,ich möchte ganz raus aus der Erbgemeinschaft möchte mit dem Haus nichts mehr zutun haben.
    Geht das nur über eine Versteigerung übers Amtsgericht? Oder gibt es noch eine andere Möglichkeit da raus zukommen.

    Antworten
  12. Guten Tag Herr Dr. Seitz
    Wir sind drei Erben (ich, mein Bruder und meine Schwester) einer Immobilie (Einfamilienhaus, Erbfall 2019), jeder hat 1/3 Erbanteil.
    Aktuell sind wir als Erbengemeinschaft auch schon im Grundbuch eingetragen und es gab noch keine Auseinandersetzung.
    Im Jahr 2019 haben wir (ich und mein Bruder) auf eigene Kosten eine Etage umgebaut damit meine Schwester einziehen kann.
    Wir beide wohnten schon vor dem Erbfall in dem Haus und wollen das eigentlich auch weiterhin.
    Sie ist im Januar 2020 eingezogen und hat Anfangs auch anteilig die Nebenkosten mitgetragen.
    Nach ein paar Monaten verkündete sie, dass sie ihren Erbanteil verkaufen will.
    Im Zuge dessen hat sie dann die Zahlung ihres Nebenkostenanteils eingestellt und auch keine der Umbaukosten gezahlt.
    Dummerweise geht sie weder auf unsere Kaufangebote ein (die durchaus fair sind), noch ist sie bereit mit einem dritten (Mediator) mit uns zu reden.
    Wo das nun hinführt oder was sie im Schilde führt, ist für uns ein Rätsel. Die Emotionale Spannung im Haus ist unerträglich geworden.
    Sie zahlt weder ihre Nebenkosten noch die Umbaukosten und kommt auch nicht ihrer Mitwirkungspflicht nach.
    Nun habe ich recherchiert und bin auf folgendes gestoßen.
    Mein Bruder und ich könnten in einer Versammlung der Erbengemeinschaft, durch unsere 2/3 Mehrheit, ordentliche Verwaltungsmaßnahmen beschließen.
    Dazu gehören neben Sanierungsmaßnahmen wohl auch Mietverträge.
    Nun meine Fragen:
    1. Wenn wir ihr einen Mietvertrag (Papierform) anbieten und sie diesen nicht akzeptiert, könnten wir sie dann Zwangsräumen lassen?
    2. Ist durch unsere ursprüngliche (mündliche) Absprache das sie ihren Anteil der Nebenkosten bezahlt, bereits ein Mietvertrag entstanden?
    3. Wenn 2. zutrifft, können wir ihr dann mit unserer 2/3 Mehrheit fristgerecht kündigen?

    Vielen Dank und Beste Grüße
    Ein genervter Erbe

    Antworten
  13. Besteht die Möglichkeit einen verbindlichen Vertrag über die Entscheidungsfindung zu erstellen, wenn bei 2 Erben beide den gleichen Anteil haben und so eine Mehrheit nur Einstimmig zu erzielen ist Z.B. die Hinzuziehung eines Moderators zu erzwingen oder einem der beiden Erben formal 1 Stimme mehr zu geben oder ähnliches

    Antworten
  14. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    es geht um eine Erbengemeinschaft, die schon seit längerer Zeit besteht – im Wesentlichen problemfrei und zufrieden – und das ehemalige Wohnhaus unserer Großmutter als Ferienhaus nutzt.
    Die Bindung an das Haus und an die Gemeinschaft ist nun aber offenbar nicht mehr gleich stark.

    Meine Frage: Wenn ein Mitglied sich von seinem Anteil trennte, ihn aber nicht verkaufte, sondern verschenkte (z.B. am sein erwachsenes Kind), gäbe es auch dann, wie bei einem Verkauf des Anteils, ein Vorkaufsrecht für die anderen Miterben und damit die Möglichkeit, den Zuwachs der Gemeinschaft um den potentiell Beschenkten als neues Mitglied zu vermeiden?

    Antworten
    • § 2034 (1) schreibt: „Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.“ Die ständige Rechtsprechung nimmt das sehr wörtlich, ein Tausch oder eine Schenkung wird nicht vom Vorkaufsrecht erfasst. Bei Interesse finden Sie mehr dazu beispielsweise bei Knüfermann, Das Miterbenvorkaufsrecht, 1970, S. 27 ff. Das soweit als allgemeine Antwort auf ihre Frage, im Zweifel müsste man sich aber stets den Einzelfall ansehen, dazu kann ich natürlich nichts sagen.

      Antworten
  15. Guten Tag,

    zwei Erben haben gemeinsam ein Haus bekommen, Anteil je 50% pro Partei. Nun möchte die eine Partei das komplette Haus zu Ihren Lasten sanieren und renovieren. Dürfen nun die Sanierungskosten prozentual bzw. monetär auf den Anteil des Nichtsanierer umgelegt werden. Zur Erläuterung: Wert der Immobilie 100 000 Euro bei 50 % Beteiligung beider Parteien, eine Partei investiert 40.000 Euro in die Sanierung, dürfen diese 40.000 Euro mit den 50% der nicht sanierenden Partei verrechnet werden, so dass diese nur noch einen Geldwert von 10.000 Euro am Haus besitzt?

    Antworten
  16. Guten Tag, meine Eltern möchten gerne noch zu Lebzeiten ihr Zweifamilienhaus unter mich und meinen Bruder aufteilen und dies auch schriftlich festhalten. Meine Frage ist, wie mit dem Grundstück verfahren werden muss. Dies muss ja auch aufgeteilt werden. Wer kann uns da weiterhelfen? Ein Immobilienmakler oder ein Architekt? Vielen Dank für ihre Antwort

    Antworten
    • Das Eigentum am Wohnhaus richtet sich nach dem Eigentum am Grundstück, d.h. wem das Grundstück gehört, dem gehört (im Regelfall) auch die Immobilie drauf. Ich würde Ihnen empfehlen sich an einen Notar zu wenden. Und in jedem Fall auch an einen Steuerberater vorab.

      Antworten
  17. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,

    vielen Dank für diese wertvollen und aufschlussreichen Informationen.
    Zu meiner Frage: Mein Bruder und ich haben gemeinsam ein Haus geerbt. Ich wohne bereits in dem Haus und möchte auch gern dort wohnen bleiben. Der IST-Wert des Hauses liegt bei ca. 300.000 – 350.000 € (je nach Gutachter/Bank). Ein möglicher Verkaufspreis in unserer Region liegt wohl eher bei 400.000 € (oder, wenn es nach meinem Bruder geht, auch noch weit darüber hinaus). Wie verhalte ich mich korrekt, auch moralisch korrekt? Denn ob ich ihm 200.000 € oder „nur“ 150.000 € ausbezahlen muss, bedeutet für mich im ersten Fall eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite möchte ich auch eine faire Lösung für beide Seiten. Leider habe ich dazu bisher keine Hinweise finden können. Vielleicht kennen Sie welche aus Ihrer Praxis. Wie könnte eine faire Lösung aussehen, in der die Diskrepanz zwischen IST-Wert und (möglichem) Verkaufserlös Berücksichtigung findet? Vielen Dank für Ihre Antwort!

    Antworten
    • Liebe Frau Hoffmann, dafür gibt es keine richtige Antwort. Entweder sie finden gemeinsam einen Preis, den beide als fair bewerten oder Sie machen ihrem Bruder ein Angebot das Sie als fair empfinden. Je nach Situation können Sie überlegen „etwas draufzulegen“ um die Situation zu beendet oder auch nicht. Ihr Bruder kann das dann annehmen oder nicht. Letztlich hängt viel davon ab, welchen Umgang sie beide miteinander pflegen. Alternativ kann man auch einen Fachmann hinzuziehen, der die jeweiligen Positionen ermittelt und versucht objektiv zu bewerten. Das kann ggf. ein Makler sein, der idealerweise den Immobilienmarkt vor Ort gut kennt und eine fixe Vergütung für seine Leistung erhält. Lesen Sie auf meiner Seite Immobilienbewertung einmal rein, dort ist auch ein Rechner verlinkt.

      Antworten
  18. Guten Tag.

    Ich und mein Bruder haben ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen geerbt (50/50). Wir leben beide in jeweils einer der Wohnungen. Die eine Wohnung hat 50 qm die andere 100qm, und die dritte soll vermietet werden. Kann man die laufenden kosten für das Haus anhand der jeweils bewohnten Wohnfläche aufteilen, oder ist das eher unüblich?

    Vielen Dank für ihre Zeit.

    Antworten
    • Sie meinen für die Nebenkostenabrechnung? Da gibt es meines Wissens mehrere Möglichkeiten, ich glaube aber die Wohnfläche ist ein probates Mittel. Aber schauen Sie doch am Besten mal unter dem Suchbegriff “Nebenkostenabrechnung” auf der Suchmaschine ihres Vertrauens nach.

      Antworten
  19. Guten Tag,
    wir waren eine 3er Erbengemeinschaft eines 16-Fa. Hauses, die seit 26 Jahren bestand. Nach dem Tod meines Bruders verschenkte meine Schwägerin ihren 1/3 Anteil an Ihre zwei Kinder zu jeweils 1/2.
    Die neue Erbengemeinschaft besteht somit aus 1/3, 1/3, 2/6 Anteilen. Die Verwaltung habe ich bisher gegen eine geringe Vergütung von 200€/m pauschal über all die Jahre durchgeführt. Jetzt drängen die neuen Miteigentümer auf den Einsatz einer externen Verwaltung. Ihr Argument ist mein vorgerücktes Alter von 79 Jahren.
    Meine Frage: Muss ich dem Wunsch der Miterben zustimmen, ist es sinnvoll eine ablehnende Haltung einzunehmen? Wozu würden Sie raten?
    Besten Dank

    Antworten
    • Solange die Einsetzung einer externen Verwaltung folgende Kriterien erfüllt, wird sie sich per Mehrheitsbeschluss fassen lassen: die Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt (! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) wird nicht erheblich verändert und die Einsetzung entspricht dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen.

      Antworten
  20. Ich bin in einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil 1/4. Die Miterben wollen eine Wohnung renovieren, da sie sich sonst nicht mehr vermieten lassen würde. Muss ich mich an den Kosten beteiligen und wenn in welcher Höhe?

    Antworten
    • Wie so häufig ist das eine Frage des Einzelfalls. Aber wenn sich die Wohnung sonst nicht mehr vermieten lässt, spricht tatsächlich viel dafür dass die Renovierung erforderlich ist und damit mit Mehrheit der Erbengemeinschaft beschlossen werden kann.

      Antworten
  21. Guten Tag, mein Bruder wohnt alleine in dem Haus, das meiner Mutter gehört. Sie würde gern verkaufen, will ihn aber nicht „rauswerfen“; von alleine zieht er aber anscheinend nicht aus, obwohl er eigentlich sagte, er will raus. Er kümmert sich um nichts in Garten + Haus, macht nur das Nötigste. Er zahlt seine persönlichen NK; Grundsteuer , Versicherungen, etc zahlt aber alles meine Mutter.
    Ich selbst lebe einige hundert km entfernt, es wird aus meiner Sicht nie dazu kommen, dass ich dort mal einziehe. Würde daher auch gerne,dass das Haus verkauft wird.
    Was passiert aber, wenn meine Mutter stirbt und mein Bruder weiterhin nicht auszieht und sich um nichts kümmert? Bin ich als Miterbe (wir werden es 50/%0 aufteilen ,da es keine weiteren Erben gibt) zur Zahlung von z.B. Grundsteuer, etc…mit verpflichtet? Was passiert, wenn er davon gar nicht bezahlt? Kann man mich dann komplett dafür haftbar machen?
    Ich möchte am liebsten auch, dass das Haus verkauft wird, da ich keinerlei Nutzen davon habe und Angst habe vor Kosten, die da evtl. auf mich zukommen, auch wenn ich mit dem Haus seit Jahren überhaupt nichts mehr zu tun habe.

    Antworten
    • Solange das Haus ihrer Mutter gehört, haben Sie (soweit ich das aus ihrem Beitrag erkennen kann) keine rechtlichen Möglichkeiten. Sie können natürlich die Situation mit ihr besprechen, aber die Entscheidung liegt bei ihr. Sind sie beide irgendwann einmal Miterben zu 50/50, dann entscheiden Sie gemeinsam, tragen aber auch die Kosten gemeinsam. Gibt es kein flüssiges Vermögen, auf das ggf. zugegriffen werden kann, dann werden Sie im Extremfall eine streitige Auseinandersetzung mit ihrem Bruder führen müssen. Ggf. hilft es aber, dass Sie androhen ihren Erbteil zu verkaufen. In Folge dessen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, was ihr Bruder ggf. nicht will.

      Antworten
  22. In welcher Höher muss ich mich an den Kosten der Renovierung beteiligen , die im Besitz einer Erbengemeinschaft ist? Laut Erbschein gehört mir ein Viertel.

    Antworten
  23. Hallo!
    Wie ist das, wenn jemand in einem übergebenen Haus in einer abgeschlossenen Wohnung Wohnrecht hat, und den Rest mitbenutzen darf.
    Dieser Mensch hat seit er in dieser Wohnung lebt alle Nebenkosten selbst bezahlt und teilweise noch die Kosten der Familie, denen das Haus übergeben wurde mit dazu.
    Diese Person ist jetzt verstorben und die Erbengemeinschaft (jetziger Hausbesitzer ist nicht in der Erbengemeinschaft) muss jetzt ja die Wohnung räumen und das Konto auflösen.
    Ist die Erbengemeinschaft verpflichtet, die Küche auszubauen, wenn vorher eine Küche in der Wohnung war? Und ist die Erbengemeinschaft verpflichtet den Kellerraum zu räumen, wenn dieser Mensch diese nur mitbenutzen durfte. Hier stehen noch alte Sachen, die der verstorbene Mann bereits in diesem Haus hatte und Sperrmüll wie alte Teppiche und Töpfe, die der Hausbesitzer eigentlich schon längst entsorgen hätte sollen.
    Ich wäre über eine Antwort sehr dankbar.

    Antworten
    • Liebe Anna, auf welcher Basis war der Verstorbene denn in der Wohnung? Gab es einen Mietvertrag? Letztlich tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Verstorbenen ein (z.B. in den Mietvertrag) und muss die Pflichten erfüllen, die sich aus diesem Vertrag ergeben. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  24. Guten Tag.
    Eine kurze Frage.
    2 Kinder als alleinige Erben, Testament, ein Kind erhält das Haus in dem es bereits lebt, das andere die vermietete Wohnung. Der Wertunterschied ist auszugleichen. Neben etwas Bargeld gibt es noch einen Firmenanteil (GmbH) als Gesellschafter, dieser wurde im Testament nicht berücksichtigt. Ferner haben beide Erben an dem Firmenanteil kein Interesse, da kein Bezug dazu besteht. Kann der Erbe des Hauses darauf bestehen, dass der andere Erbe den Firmenanteil übernimmt und dies bei der Ausgleichszahlung in Abzug gebracht wird?
    Oder konkret:
    Wohnhaus 400.000
    Wohnung 150.000
    Bargeld 100.000
    Wert GmbH-Anteil lt. Steuerberater: 200.000

    Aufteilungsvorschlag:
    Erbe eins erhält das Haus und z.B. 25.000
    Erbe zwei erhält, die Wohnung, den Anteil und z.B. 75.000

    Erbe zwei hat aber kein Interesse an dem Firmenanteil und möchte mehr Geld haben. Ein Verkauf des Anteils scheidet ebenfalls aus, da der Wert lt. Steuerberater auf Basis der Buchwerte berechtigt, aber am Markt kaum erzielbar ist. Es handelt sich um eine Beteiligung an einem kleinen Bekleidungsgeschäft, das aktuell eine Krise durchläuft, aber nicht insolvent ist.

    Antworten
  25. Ich war heute mit meinem fast 90jährigen Schwiegervater beim Nachlassgericht, weil er einen Erbschein beantragt hatte. Verstorben ist die Ehefrau. Beide haben 2 Töchter, wobei eine meine Ehefrau ist. Die Rechtspflegerin hat erklärt, dass in seinem Fall wegen fehlendem Testament der Verstorbenen für das Wohnhaus, das bisher auch grundbuchrechtlich NUR auf die beiden Eheleute eingetragen ist und in dem er nunmehr nach dem Tod seiner Ehefrau alleine wohnt und es allein nutzt, grundbuchrechtlich nunmehr als Erbengemeinschaft einzutragen und demnach auch das Grundbuch zu berichtigen sei (§ 82 GBO).

    Das hat er wohl zur Kenntnis genommen und nachdem wir den Verhandlungsraum der Rechtspflegerin verlassen hatten sogleich geäußert: ich lasse gar nichts ändern, es bleibt so wie es jetzt ist. Ich bereue, dass ich überhaupt einen Erbschein beantragt habe.

    Selbstverständlich ist mir bekannt, dass JEDER der Erbengemeinschaft diesen Eintrag beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragen kann. Aber WER will schon seinen Vater verärgern, zumal meine Ehefrau noch eingetragene Pflegeperson bei der Pflegekasse ihres Vaters (Stufe 3) ist (Stichwort: Um die zeitlichen und finanziellen Nachteile auszugleichen, haben die pflegenden Angehörigen die Möglichkeit, die von Ihnen erbrachten Pflegezeiten nach dem Tod des Pflegebedürftigen als eine Art Pflegevergütung abzurechnen).

    Letztendlich könnte sich ihre Schwester auch in der Weise einmischen, ihren eigenen Vater gegen sie aufbringen, die selbst gerade versucht, das Erbe ihres jüngst verstorbenen mitten im Arbeitsleben stehenden Ehemannes zu regeln, der ebenfalls KEIN Testament hinterlassen hat. Den Vater meiner Frau interessiert die GBO nicht die Bohne und er wird auch aufgrund seiner nicht nur altersbedingten Sturheit NICHT davon überzeugt werden können, das Grundbuch ändern/ordnungsgemäß berichtigen zu lassen. Also bleibt das Grundbuch UNRICHTIG!

    Ich denke, dass das Problem dadurch nur auf einen Zeitpunkt verschoben wird und die dann erst richtig beginnen, wenn er dann als Erblasser (50 % des Wohngebäudes) verstirbt. Sehe ich das so richtig und WELCHE gravierenden Probleme können dann entstehen? U.U. kann ich ihn dann doch noch unter KONKRETEN Hinweis auf diese/Darlegung derselben überzeugen, das Grundbuch berichtigen zu lassen ;-)

    Antworten
    • Lieber Gerard, was im Grundbuch steht, ist nicht zwingend richtig. Am Ende entscheidet die tatsächliche Rechtslage. Das Grundbuch bewirkt allerdings einen Rechtsschein. Entsprechend ist es wichtig, dass möglichst die tatsächliche Rechtslage dort auch widergespiegelt ist. Andernfalls können u.U. Dritte im Vertrauen auf die Eintragungen im Grundbuch Eigentum an den betreffenden Grundstücken erwerben. Was in Ihrem Fall der richtige Weg ist, kann ich leider nicht sagen. Im Sinne der Rechtsklarheit ist es natürlich zu begrüßen, wenn das Grundbuch richtig geführt wird. Ob sich daraus nun tatsächlich ein rechtliches Risiko für Sie bzw. Ihren Schwiegervater ergibt, muss im Einzelfall betrachtet werden. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  26. Hallo, wir haben ein Ferienhaus geerbt, das Haus gehört 2 Personen und nur eine Person nutzt das Haus 2-3-mal im Jahr für 2-3 Wochen. Meine Frage ist: müssen beide Parteien für Nebenkosten aufkommen bzw. eine Partei würde gern alle laufenden Kosten stilllegen damit außer Grundsteuer keine weiteren Kosten entstehen. Welche Möglichkeit besteht für die Person die das Haus nicht nutzt. Einfach Strom Wasser etc. abmelden damit die Person die das Haus nutzt dann bei Neuanmeldung alles selbst zahlt? Da ja beiden Parteien 50% gehören, muss es ja eine Möglichkeit geben?

    Antworten
    • Das Ferienhaus wird von der Erbengemeinschaft verwaltet. Solange im Testament zur Nutzung des Hauses nichts geregelt ist und die Erbengemeinschaft auch nicht auseinander gesetzt ist, muss die Erbengemeinschaft mit Mehrheitsentscheid regeln wie das Haus genutzt und unterhalten wird. Die Kündigung von Strom & Co wird daher einer Partei bei 50/50-Stimmrecht in der Erbengemeinschaft in der Regal garnicht möglich sein. Dieser Fall dürfte nicht als ordentliche Verwaltung gelten. Lesen Sie mehr dazu unter „Verwaltung von Häusern in der Erbengemeinschaft„.

      Antworten
  27. Frage: Darf man ein Haus neu einschätzen lassen, um eine gerechtere Aufteilung unter mehreren Erben zu erhalten, auch wenn im Testament bereits ein Fixbetrag pro Person steht? Es geht um den Kontext, wenn ein Kind das Anwesen übernimmt und seine Geschwister ausbezahlen muss. Mfg Martin

    Antworten
    • Lieber Martin, das kommt ganz entscheidend auf die Formulierung im Testament an. Entscheidend ist was der Erblasser wirklich wollte. Das muss man versuchen aus dem Testament zu ermitteln und so ist dann das Testament auch anzuwenden.

      Antworten
  28. Hallo… Unsere Eltern sind seit 7 Jahren verstorben. Laut Testament erben mein Bruder und ich 50/50 Das ungenutzte Elternhaus. Ich will verkaufen. Mein Bruder nicht. Ich habe jetzt einen Käufer gefunden und das Haus könnte für einen guten Preis verkauft werden. Mein Bruder willigt nur in den Verkauf ein, wenn die Verkaufssumme auf ein Konto eingezahlt wird, das noch vom Vater besteht (mein Vater und mein Bruder Kontoinhaber.).
    Ich kann somit nicht auf mein Erbe zugreifen.
    Bleibt mir nur der Klageweg? Ist es rechtens, den Hausverkauf und somit Aufteilung des Erbes hinauszuzögern?
    Danke..
    Mit freundlichem Gruß
    Liane

    Antworten
    • Liebe Liane, genauso wie Sie ein Interesse am Verkauf des Hauses haben, hat ihr Bruder wohl ein Interesse am Erhalt. Das ist zunächst einmal völlig in Ordnung, die Immobilie gehört ihnen beiden gemeinsam. Entsprechend kann sich ihr Bruder erstmal auf den Status Quo berufen und ihre Verkaufspläne nicht unterstützen. Kommen Sie alleine mit ihrem Bruder in Gesprächen nicht weiter, macht es ggf. Sinn einen Dritten mit einzubeziehen, der die Erbengemeinschaft professionell auflösen kann. Alleinschon dieser Schritt kann Bewegung in die Situation bringen. Beispielhaft die Fa. Erbteilung*.

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  29. Guten Tag Herr Seitz,

    folgende Situation, Erbengemeinschaft mit meiner Mutter (86 Jahre alt) 50%, meine zwei Geschwister und ich halten jeweils 1/6 der Erbmasse meines verstorbenen Vaters, da kein Testament geschrieben wurde, (Erbschein vorhanden). Im Grundbuch sind wir mit den obigen Anteilen als Eigentümer eines Einfamilienhauses eingetragen.

    Nach dem Tod meines Vaters kümmere ich mich für meine Mutter, da meine beiden Geschwister aufgrund lebenslanger persönlicher Abneigung gegen meine Mutter, um alles was Gesundheit, Einkaufen etc. angeht. Nach dem Tod meines Vaters vor zwei Jahren, hat meine Schwester ohne mein Wissen aufgrund einer von meinem Vater auf sie ausgestellten Bankvollmacht, alle Erbengemeinschaftskonten auf meine Mutter überschrieben.

    Sie beschenkt nun mit dieser Bankvollmacht seit zwei Jahren alle Ihre Kinder und Enkelkinder mit allerlei finanziellen Geschenken und spielt meiner Mutter plötzlich vor, dass ihr die Gesundheit und das Wohlergehen meiner Mutter wichtig wäre. Meine Mutter merkt leider nicht, was da abläuft und nickt alles ab.

    In den letzten zwei Jahren haben meine Schwester und ihre Familie immer wieder Streit mit meiner Mutter und haben sie dann einfach wochenlang nicht mehr besucht, oder ignoriert. Deshalb hat meine Mutter wohl schließlich klein bei gegeben und sagt jetzt aus Angst nichts mehr.

    Gibt es für mich eine Möglichkeit, nachträglich die Konten in Erbengemeinschaftskonten zu übertragen um dies zu stoppen oder in rechtlich ordentliche Bahnen zu lenken?

    Ich muss annehmen, dass meine Schwester und mein Bruder nun versuchen, meine Mutter zu einem Testament zu bewegen, damit ich das Haus nicht übernehmen kann, wie von meinem Vater zu Lebzeiten vorgeschlagen und nur meinen Pflichtteil erhalte, oder eventuell noch weniger. Ob ich das Haus übernehmen möchte ist dabei nicht sicher, wahrscheinlich eher nicht, aber wenn, dann würde ich meine Geschwister natürlich rechtlich 100 % in Ordnung ausbezahlen.

    Kann meine Mutter mit einem von meinen Geschwistern formulierten Testament oder Erbvertrag dazu gebracht werden, dass sie das Haus unter Verkehrswert erhalten und ich nicht mehr den gerechten Anteil.

    Leider ist es so, dass alle von mir initiierten Versuche von Gesprächen und Mediation von meinem Geschwistern abgelehnt wurden. Und leider muss ich erkennen, dass meine beiden Geschwister sehr falsch und verlogen mit meiner Mutter und auch mit mir umgehen und meine Mutter es aber nicht mehr merkt, was hier gespielt wird.

    Ich würde mich auf eine kurze Einschätzung der Rechtslage sehr freuen.

    Antworten
    • Solange Ihre Mutter testierfähig ist, kann sie weitestgehend frei entscheiden wem sie was vererben will. Auch ein Einwirken potentieller Erben auf die Entscheidungsfindung ist zunächst einmal nicht per se hinderlich. Hinsichtlich des Kontos müsste man den Fall genauer betrachten. Typischerweise sind Banken sehr vorsichtig bei der Gewährung von Zugriff auf Konten. Daher spricht viel dafür, dass ihre Schwester dazu auch berechtigt war. Aber das lässt sich nicht ohne weiteres beantworten. Vielleicht sprechen Sie einfach mal mit der Bank auf welcher Basis Zugriff auf die Konten gegeben wurde.

      Antworten
  30. Hallo Herr Seitz,
    mein Vater ist letzten Monat verstorben. Meine Schwester erbt ein 2-Familienhaus und ich erhalte nur den Pflichtteil. Nun möchte sie vom Nachlasswert noch folgende Geldbeträge abziehen. Haushaftpflicht, Gebäudeversicherung, Rep. der Heizanlage, sowie die Elektrik im ganzen Haus. Die Sachen gingen alle als mein Vater noch lebte. Ihre Begründung ist, dass wir eine Erbengemeinschaft sind. Kann sie die Kosten vom Nachlass abziehen ? Sie ist doch die Erbin vom Haus und nicht ich. Ebenso möchte sie die anteiligen Kosten für die Container zur Entrümpelung der Wohnung.
    Ihrer Antwort sehe ich mit Interesse entgegen.
    Gruß
    E.

    Antworten
    • Liebe Elke, der Pflichtteilsanspruch ist ein reiner Geldanspruch. Als Pflichtteilsberechtigte sind Sie auch nicht Teil einer Erbengemeinschaft. Der Anspruch besträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts und entsteht der Höhe nach im Zeitpunkt des Todes. Spätere Änderungen sind hier nicht mehr zu berücksichtigen. Sie können ihn wie folgt ermitteln: Pflichtteilsrechner.

      Antworten
  31. Guten Tag Herr Dr. Seitz. Unsere Mutter ist vor einiger Zeit verstorben und nun sind wir, vier Geschwister, eine Erbengemeinschaft. Meine Schwester wohnt schon seit einigen Jahren ohne Mietvertrag mit im Haus. Meine Schwester hat jetzt nach dem Tod unserer Mutter das Türschloss ausgebaut so dass wir nur noch mit ihrem Einverständnis ins Haus dürfen. Ist das Rechtens?

    Antworten
  32. Guten Tag,
    ich habe ein Grundstück geerbt von dem mir 2/3 gehören. Das restliche Drittel ist noch einmal unter 5 Geschwistern aufgeteilt. Was passiert, wenn diese 5 Geschwister sterben? Hier gibt es rein theoretisch 13 Erben. Geht das dann an 13 Erben über? Das Grundstück ist relativ wenig Geld wert, da es im Landschaftsschutzgebiet liegt und es im Moment als Freizeitgrundstück verwendet wird. Darf ich das Grundstück überhaupt so weiter benutzen, ohne das Einverständnis der anderen Erben? Einer der 5 Geschwister möchte verkaufen. Geht das überhaupt?
    Vielen Dank
    J.K.

    Antworten
    • Liebe Julia, die fünf Geschwister halten wohl gemeinsam einen 1/3-Bruchteil an dem Grundstück. Handelt es sich bei den fünf Geschwistern um eine Erbengemeinschaft? Oder wie ist die Lage zu Stande gekommen? Diese Rechtsposition kann von jedem der Geschwister wieder weitervererbt werden, so könnten es tatsächlich dann auch 13 Erben sein. Diese aber wären jeweils nur Erbe eines 1/5-Anteils an dem 1/3, eine doppelstöckige Erbengemeinschaft. Ob einer der Geschwister seine Beteiligung am Grundstück verkaufen kann, hängt von den Details ab. Handelt es sich z.B. um eine Erbengemeinschaft, dann kann er den Grundstücksanteil nicht getrennt verkaufen, sondern nur den Erbteil komplett mit dem Anteil am Grundstück. Für die Nutzung des Grundstücks bräuchte es einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, auch muss geregelt werden wie die Nutzungsentschädigung ausfällt (kann grds. auch kostenfrei sein).

      Antworten
  33. Guten Tag Herr Dr. Seitz,

    meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters zu je 1/2 geerbt und wurden uns beim Verkauf nicht einig, so dass Sie nun Ihren Erbanteil gesamt verkauft.

    Fällt für mich als Miterbin beim Vorkaufsrecht dann eine Grunderwerbsteuer an? Oder bin ich nach GrEStG §3 Abs. 3 davon befreit? Und muss ich 1-zu-1 in den Kaufvertrag einsteigen, auch wenn dieser Klauseln beinhaltet auf Wohnrecht einer fremden Person?

    Vielen Dank

    Antworten
    • Liebe Melinda, ihre beiden Fragen sind sehr speziell, das kann ihnen je nur ein Steuerberater und Rechtsanwalt verlässlich beantworten und Sie dazu bei genauer Kenntnis der Einzelfallumstände beraten. Ganz allgemein: der Erwerb von Immobilien unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG von der Grunderwerbssteuer befreit. In der Regel gelten die Vereinbarungen des Kaufvertrages auch für den Vorkäufer (§ 464 BGB). Vereiteln sie praktisch den Vorkauf, dann kann es sein dass diese Vereinbarungen als nichtig eingestuft werden – eine Entscheidung im Einzelfall. Aber wie gesagt, bitte holen Sie sich verbindliche Auskünfte für ihren konkreten Fall ein.

      Antworten
  34. Hallo Herr Dr. Seitz

    es geht um eine Erbengemeinschaft. Erben Anteil 1.Person 1/2, 2.Person 1/4, 3.Personen jeweils 1/12.

    Bei einem Erbauseinandersetzungsvertrag um den genauen Betrag zu ermitteln, kann bzw. muss der Nießbrauch (auf Lebenszeit, Eigentumswohnung ) mit einberechnet werden? Ein Erbteil möchte ausgezahlt werden.

    VG

    Antworten
  35. Hallo,

    ich bin in einer Erbengemeinschaft zu einem 1/4 Anteil von einem Haus. Diesen Anteil möchte ich an meine Schwester verkaufen, die das Haus zur Hälfte schon seit 21 Jahren (Beginn der Erbengemeinschaft) nutzt. Ein Wertgutachten wurde schon erstellt und sie möchte nun ihre Investitionen in ihrer Wohnung geltend machen. Dies ist in Ordnung so für mich, weil dies ja zu einer Aufwertung des Hauses geführt hat. Nun möchte Sie allerdings auch ihre Einbauküche, die ebenfalls 21 Jahre alt ist und ausschließlich von ihr benutzt wurde, geltend machen. D.h. sie möchte von meinem 1/4 Anteil 1/4 vom damaligen Neupreis der Küche abziehen. Und dies obwohl die Küche schon so alt ist. Ist dies so rechtmäßig?

    Außerdem wollte ich mich erkundigen, ob es möglich wäre noch rückwirkend Mietzahlungen an mich zu verlangen? Schließlich wohnt sie kostenfrei in meinem Anteil.
    Vielen Dank im Voraus.

    Isa L.

    Antworten
    • Liebe Isa,

      das kommt sehr stark darauf an ob es denn Abreden damals vor 21 Jahren gab oder in der Zwischenzeit. Wenn hier was vereinbart wurde, dann müssten sie beide sich vorwiegend daran orientieren. Falls nichts vereinbart ist, würde ich schlicht den heutigen Marktwert der Immobilie einschätzen oder professionell ermitteln und dann zu 25% davon an die Schwester verkaufen. Investitionen macht sicher Sinn hier zu verrechnen, wenn sie den heutigen Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Rein rechtlich gesehen aber dürften Sie dazu m.E. nicht verpflichtet sein (sofern es wie gesagt keine Absprachen in der Zwischenzeit gab).

      Viele Grüße

      Stephan Seitz

      Antworten
  36. Hallo, ich bin Teil einer Erbengemeinschaft aus mir und meinem Bruder. Wir haben ein 3-Familienhaus geerbt. In einer Wohnung wohnt mein Bruder, die andere ist vermietet und die dritte Wohnung wurde vom Erblasser bewohnt. Wir sind uns einig, wie wir die Immobilie aufteilen: Ich soll die vermietete und die freie Wohnung bekommen. Mein Bruder seine von ihm bewohnte Wohnung.
    Ich möchte meine beiden Wohnungen für meine Familie zusammenlegen und sanieren. Dafür möchte ich ein Darlehen mit den Wohnungen als Sicherheit aufnehmen. Kann ich eine Finanzierung auf meinen Erbteil aufnehmen oder nur kann dies nur die gesamte Erbengemeinschaft? Alternativ könnten wir das Haus per Teilungserklärung aufteilen, aber könnte ich dann die vermiete Wohnung noch wegen Eigenbedarf kündigen oder würde dann die dreijährige Sperre (BGB §577a) in Kraft treten? Vielen Dank.

    Antworten
    • Lieber Maik, im Grundsatz ist die Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung gerichtet. Wenn ihr Bruder und Sie sich einig sind, dürfte vieles dafür sprechen das auch zu machen. Eine Finanzierung auf eine Erbengemeinschaft zu bekommen erscheint mir wenig sinnvoll – und ich kann mir auch nicht vorstellen dass eine Bank das macht. Ob Sie den derzeitigen Mieter kündigen können oder nicht dürfte weniger mit der Erbengemeinschaft zu tun haben als mit der Frage ob die Voraussetzungen für Eigenbedarf vorliegen. Das könnte nicht ganz einfach sein, Sie haben ja bereits eine Wohnung und damit ggf. keinen Bedarf für die zweite. Aber das ist eine sehr konkrete Frage des Einzelfalls, das kann ich Ihnen nicht beantworten. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
      • Lieber Herr Doktor Seitz,

        Vielen Dank für die rasche und ausführliche Antwort. Der Anspruch auf Eigenbedarf ist durchaus ​begründet, die leere Wohnung allein reicht von der Größe und Zimmerzahl nicht für meine Familie, daher sollen beide Wohnungen zusammen gelegt werden.

        Die Befürchtung mit der Finanzierung haben wir ebenfalls, daher die Überlegung der Aufteilung. Außerdem möchten mein Bruder und ich einfach eine klare Aufteilung erreichen. Wenn durch die Aufteilung allerdings die Sperrfrist nach BGB 577a in Kraft treten sollte, könnten wir ja nicht mehr wegen Eigenbedarf kündigen. Im Internet habe ich allerdings immer nur etwas zu dem Thema gefunden, wenn es um Aufteilung und Verkauf ging, nicht um Aufteilung und Eigenbedarf.

        Mit freundlichen Grüßen

        Antworten
  37. Hallo Herr Seitz,

    Wir sind eine Erbengemeinschaft, meine Mutter (1/2 weil sie ja Besitzerin von vornherein ist) und der Anteil meines verstorbenen Vaters (weitere Hälfte) wurde meiner Mutter, meinem Bruder und mir zu je 1/3 vermacht. In dieser Erbmasse ist ein Mietshaus woraus die Mieteinnahmen an meine Mutter gehen, also wir Kinder auf unseren Anteil verzichten. Die Erbmasse enthält ein weiteres Haus, in dem unsere Mutter lebt. Daher haben wir bereits notariell festgelegt, dass ich im Falle des Todes unserer Mutter das Mietshaus zugesprochen bekomme und mein Bruder das neuere Haus. Wertdifferenzen werden über eine Zahlung abgeglichen.

    Nun das eigentliche Problem: Nachdem ich meinem Bruder mitteilte, dass er Summe X bei der Steuer angeben muss, stellten wir uns die Frage wie wir das vermeiden können. Können wir dem Finanzamt in einem Zweizeiler mitteilen, dass wir beide zugunsten von unserer Mutter auf den Mietanteil verzichten?

    Ist es sinnvoller die Erbengemeinschaft aufzulösen und wenn ja, was ist zu tun? Bleibt damit der Eintrag beim Notar unberührt?

    Ich hoffe ich habe nichts Wichtiges vergessen und mich deutlich genug ausgedrückt.

    Vielen lieben Dank und in freudiger Erwartung

    Antworten
    • Lieber Thilo, ich bitte um Ihr Verständnis. Aber die Fragen sind sehr konkret auf einen Einzelfall bezogen. Das lässt sich leider so einfach nicht beantworten. Ich möchte anregen auf einen Steuerberater zuzugehen. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  38. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen. Dürfte ich Sie um eine kurze Auskunft bitten?
    Mein Bruder und ich sind eine Erbengemeinschaft zu je 1/2. Zum vererbten Grundstück gehört ein großer Gemüsegarten. Darf ich mir hier ein Beet anlegen? Oder bedarf es der Zustimmung meines Bruders, sodass er mein Gemüse zerstören darf? Mein Bruder könnte den Garten auch nutzen, möchte aber nicht.
    Ich bedanke mich vielmals für Ihre Mühe und verbleibe mit freundlichen Grüßen, Anna

    Antworten
  39. Guten Tag,
    Frage zur Spekulationssteuer: Mein Bruder und ich haben jeweils hälftig ein 6-Familienhaus geerbt. Das Haus ist vermietet und nicht eigengeutzt. Es ist seit über 10 Jahren im Besitz unserer Familie. Jedem gehört von allem 50%. Meinen Anteil habe ich vor über 10 Jahren bekommen. Den Anteil meines Bruders habe ich ihm vor 5 Jahren abgekauft. Nun meine Frage: Wäre der beim Verkauf zu erzielende Gewinn zu versteuern?

    Antworten
    • Lieber Peter, bitte haben Sie Verständnis. Aber das müsseen Sie mir ihrem Steuerberater klären. Ich könnte mir vorstellen dass die Hälfte steuerfrei, die andere Hälfte versteuert werden muss. Aber wie gesagt, bitte gehen Sie auf ihren Steuerberater zu.

      Antworten
  40. Hilfe, Ich bin in einer Erbengemeinschaft mit 2 Geschwistern. Wir haben nach dem Tod der Eltern nun ein Einfamilienhaus geerbt.
    Meine Schwester bewohnt das Haus und ist nicht bereit die Nebenkosten (Strom, Telekom, Abwasser etc. – mittlerweile über Inkassobüro erhebliche Summen entstanden) zu bezahlen. Mein Bruder und meine Schwester sind der Meinung, dass diese Kosten durch uns drei geteilt werden müssen. Meine Schwester hat angeblich ein erweitertes Wohnrecht, dieses ist jedoch nirgends schriftlich festgehalten.
    Muss ich mit für die entstehenden Nebenkosten meiner Schwester aufkommen? Einen Mietvertrag o.ä. gibt es nicht. Sie hat seit mehreren Jahren wegen finanzieller Probleme unentgeltlich bei unseren Eltern gelebt und sich um deren Pflege gekümmert.

    Antworten
  41. Hallo, wir sind eine Erbengemeinschaft, mein Bruder, meine Schwester und ich. Durch meinen verstorbenen Bruder ist seine Tochter jetzt Miterbe, das haben wir jetzt leider erfahren. Das Problem ist, dass wir nie Kontakt hatten. Jetzt müssen wir dieses Mädchen ausfindig machen, und solange bekommen wir keinen Erbschein. Unter dem Erbe ist auch eine Eigentumswohnung die vermietet ist. Ein weiteres Problem ist auch, dass meine Mutter sich großartig nicht darum gekümmert hat. Der Mieter hat seit 30 Jahren ein und dieselbe Miete, die auch viel zu wenig ist. Erst Recht jetzt, mit den steigenden Kosten. Meine Frage, können wir auch ohne Erbschein und ohne Nichte (erstmal) die Miete erhöhen? Oder uns auch mal einen Eindruck von der Wohnung machen. Wir wissen ja noch nicht mal wie der Herr da drin wohnt. Uns macht es schon Sorgen, bei den Kosten heutzutage, dass wir nachher nicht klar kommen.
    Es ist ein 44qm großes Apartment mit einer Miete von 295€ (235€ +60€ Nebenkosten). Bei der Verwaltung muss schon monatlich 184 € gezahlt werden. Das kann doch alles nicht sein. Gibt es Möglichkeit für uns Geschwister, uns ohne Erbschein schonmal darum zu kümmern?

    Antworten
  42. Guten Tag,

    Vielen Dank dass Sie hier so vielen Menschen helfen.

    Meine Großmutter hat meinen Geschwistern und mir ein bebautes Grundstück zu gleichen Teilen weniger als 10 Jahre vor ihrem Tod geschenkt. Die anderen Erbberechtigten haben keinen Anspruch auf ihren Mindestanteil erhoben. Ist das Grundstück trotzdem Eigentum einer Erbengemeinschaft? Falls ja: Inzwischen hat einer meiner Geschwister für seine Familie dort das Haus abgerissen und ein eigenes hingebaut (mit unser aller Einverständnis, wir anderen haben kleinere Wohneinheiten mitgebaut). Dabei wurde mündlich vereinbart, den Wert der veränderten Besitzanteile durch einen entsprechenden Gegenwert in Erbanteilen des Wohngrundstücks unseres Vaters auszugleichen (natürlich unter Einbeziehung unseres Vaters). Wäre das Grundstück der Großmutter dann immer noch im Besitz einer Erbengemeinschaft oder wäre es dann einfaches Gemeinschaftseigentum?

    Mfg

    Antworten
    • So wie Sie das beschreiben ist das Grundstück wohl eher nicht Teil der Erbmasse und kann daher auch nicht zu einer Erbengemeinschaft gehören. Das Grundstück scheint ja vor dem Tod verschenkt worden zu sein. Letztlich kommt das aber auf den konkreten Einzelfalls an, den kenn ich nicht. Ich könnte mir aber vorstellen dass ihr Vorgehen auch steuerliche Auswirkungen hat. Ich würde Ihnen raten einen Steuerberater zu kontaktieren. Ggf. kann dieser Ihnen auch helfen die Eigentumssituation sauber darzustellen. Hier müsste es ja Grundbucheinträge geben, aus denen das ersichtlich ist.

      Antworten
  43. Hallo,

    kurze Frage, meine 25% meines Elternhauses habe ich an meinen Bruder überschrieben, meine Mutter hat 50 %. Jetzt zu meiner Frage, haben mein Bruder und meine Mutter jetzt jeweils 50 % am Haus? Denn der Notar hat mich als Übergeber und meine Mutter als Übergeberin angegeben. Wenn Sie mal sterben sollte, dann bekommt er automatisch die restlichen 50 Prozent, oder?

    Antworten
  44. Lieber Dr.Seitz,
    Zuerst Kompliment für die tolle, informative Website.

    Meine Frage: Wie kann man fair(!) geerbtes Immobilienvermögen aufteilen? Mein Bruder und ich haben ein EFH (bisher unvermietet, renovierungsbedürftig) – nach Renovierung wäre lt. Mietpreisspiegel 1.000 Euro Nettomiete drin) und 2 kleine ETWs (vermietet 250 und 350 Euro).

    Mein Bruder will das Haus übernehmen. Und jeder von uns eine ETW.

    Wie bewertet man das fair? Alles mit einem Verkehrswertgutachten? Meine Befürchtung, dieser liegt weit unter dem Marktwert, oder irre ich mich da?
    Die ETWs beide mit einem Verkehrsgutachten könnte Sinn machen – und einen fairen Ausgleich darstellen – aber beim Haus – wäre wie Äpfel mit Birnen vergleichen, oder?

    Liebe Grüße
    Stefan Wacke

    Antworten
  45. Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
    wir sind eine Erbengemeinschaft aus 3 Geschwistern. 2 wollen die geerbte Wohnung verkaufen, eine bewohnt sie seit 10 Jahren allein, möchte nicht ausziehen und boykottiert den Verkauf. Da demnächst hohe Sonderumlagen anstehen, hier meine Frage:
    Lässt sich rechtssicher vertraglich vereinbaren, dass meine Schwester, solange sie die Wohnung bewohnt, alle Kosten dafür (Hausgeld, Sonderumlagen etc.) alleine tragen muss ? Sie wäre damit einverstanden.
    Vielen Dank für Ihre Hilfe !

    Antworten
  46. Hallo, ich wohne mit meinem Vater in einem 2-Familienhaus. Bisher habe ich in viele Kleinigkeiten im Haus investiert. Nun planen wir eine teure Investition einer PV Anlage mit meinem Vater mit ca. 30.000 Euro Kosten. Nun meine Frage: Ich habe eine Schwester, die ich später mal auszahlen muss wenn ich das Haus behalte. Wird mir die Investition angerechnet später oder ist das Geld für mich verloren?

    Antworten
    • Lieber Gregor, das lässt sich ohne Blick auf die Umstände des Einzelfalls nicht beantworten. Häufig kann es in solchen Situationen sinnvoll sein, wenn sich alle drei Parteien einigen und ihre Abrede schriftlich festhalten. Ob das in Ihrem Fall eine passende Lösung ist, kann ich natürlich nicht sagen.

      Antworten
  47. Jetzt mal etwas abstruses. Meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters geerbt. Es sind Schulden auf dem Haus, ca die Hälfte des Wertes.
    Da ich völlig überschuldet bin, sind wir uns einig, dass sie das Haus bekommt und ich als Mieter darin dann wohne und mit der Miete die vorhandenen Kredite tilge. Soweit, so gut.
    Jetzt habe ich die Frist zum Erbausschlagen versäumt (doof, aber ist jetzt halt so). Es ist auch nicht genug Geld vorhanden, dass sie meinen Teil des Hauses kaufen kann, ein weiterer Kredit kommt für sie nicht in Frage.
    Jetzt zur eigentlichen Frage, da wir ja das Haus jeweils zur Hälfte besitzen, wie sieht das mit meinen Gläubigern aus, können die in das Grundbuch rein? Also komplett und somit auch meiner Schwester die Hälfte der Schulden aufdrücken? Oder können die dann nur in meine Haushälfte „Pfänden“?

    Antworten
    • Lieber Herr Sommerfeld, als Mitglied einer Erbengemeinschaft haben Sie keine direkte Rechtsposition am Grundstück, sondern nur an der gesamten Vermögensmasse. Somit kommt ein Gläubiger nicht direkt ins Grundbuch für das Haus. Allerdings kann er sich schrittweise in Richtung Verwertung ihres Erbteils und damit letztlich auch des Hauses vorarbeiten. In der Praxis: reden hilft, suchen Sie den Austausch.

      Antworten
  48. Guten Tag,

    vielen Dank für die reichlichen Informationen.

    Aktuell beschäftige ich mich mit dem Thema der einvernehmlichen Auflösung einer Erbgemeinschaft durch Verkauf an den zweiten Erben.

    Uns stellt sich die Frage, ob nun die Sanierungspflichten (GeG) durch die (Teil-)Übertragung der 50% des Gebäudes, für den Erben anfallen, der nun 100% der Immobilie besitzt. Oder ob dies nicht zutrifft, da der Erbe bereits Besitzer der Immobilie ist.

    Vielen Dank für eine kurze Hilfestellung.
    Viele Grüße

    Antworten
    • Lieber Herr Prange, ehrlich gesagt weiß ich das nicht. Aber ich gehe davon aus dass die Pflichten mit Fristen versehen sind und am Eigentum ansetzen. Daher würde ich erwarten dass sie der neue Eigentümer erfüllen muss. Ob und in welcher Höhe diese Aufwände in den Preis für die Übertragung des Erbteils einfließen sollten, hängt vom Einzelfalls und auch von der Verhandlung des Preises ab. M.E. sollten die Kosten berücksichtigt werden, da sie heute den Wert der Immobilie bereits senken. Aber wie gesagt, das müssen Sie im Einzelfall selbst entscheiden.

      Antworten
  49. Interessanter und informativer Beitrag. Jetzt bin ich bei Erbengemeinschaften etwas besser aufgeklärt.

    Eine Frage habe ich dennoch: Wir haben ein Grundstück als Erbengemeinschaft bekommen. Was haltet Ihr von der Idee das eigene Grundstück für die Verpachtung einer Solaranlage zu nutzen?? Habt Ihr damit Erfahrungen? Wenn ja, wie groß sollte die Grundstücksfläche sein? Ist es sinnvoll dies als Erbengemeinschaft zu tun?

    BG
    Andreas

    Antworten
  50. Lieber Herr Dr. Seitz,
    mein Bruder und ich haben ein Haus von meiner Mutter geerbt. 1 Monat vor ihrem Tod, hat mein Bruder noch die Hälfte des Hauses von meiner Mutter zu einem sehr günstigen Preis gekauft, so dass letztendlich mein Bruder 75% und ich 25% des Hauses besitze. Für meine 25% wurde ebenfalls ein Ankaufsrecht mit minimalen Betrag notariell zwischen meiner Mutter und meinem Bruder vereinbart. Mein Bruder lebt seit Jahrzehnten in dem Haus und lässt jetzt das Haus komplett sanieren.
    Erste Frage – Muss ich die Kosten der Sanierung mittragen, welche zwar zu einer Wertsteigerung des Hauses führt, nicht jedoch den notariell vereinbarten Verkaufswert meiner 25%?
    Zweite Frage – Muss ich Grundsteuer, Nebenkosten etc. zahlen, obwohl mein Bruder in dem Haus wohnt ?
    Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort.
    Peter

    Antworten
  51. Hallo zusammen,
    ich habe einen Anteil von 25% am Grundstück meines Vaters, auf dem sein Haus steht, in dem er wohnt. Somit habe ich auch einen Anteil am Haus. Die restlichen 25% gehören meiner Schwester und die 50% meinem Vater (Erbengemeinschaft).
    Nun möchte ich mein Eigentum abgeben, da wir für unseren Hausbau Förderkredite in Anspruch nehmen mit der Bedingung, kein Wohneigentum zu besitzen.
    Jetzt stelle ich mir die Frage, ob man in einer Erbengemeinschaft mit 25% Wohneigentum besitzt?
    Vielen Dank vorab und herzliche Grüße!

    Antworten
    • Lieber Manuel, nein, solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt ist, haben Sie keine Eigentum an der Immobilie, sondern nur einen Anteil an der Erbengemeinschaft, die wiederrum u.a. die Immobilie beinhaltet. Um das zu ändern, könnte – zumindest in Bezug auf die Immobilie – eine Teilauseinandersetzung helfen. Das kommt letztlich stark darauf an, ob Sie ein gutes gemeinsames Verhältnis haben und alle Beteiligten diesen Schritt mitgehen oder ob hier Streit zu erwarten ist. Bei letzterem wird es schwierig die Immobilie kurzfristig als Sicherheit zu nutzen oder ihren Anteil in Geld zu wandeln. Aber kontaktieren Sie doch mal meinen Partner*, es gibt hier Lösungen rund um den sog. Teilverkauf, die ggf. passen können. Viele Grüße, Stephan Seitz

      Antworten
  52. Guten Tag Herr Dr. Seitz,
    mit großem Interesse habe ich Ihre Kommentare zu den Anfragen im Erbrecht gelesen.
    Nun zu meiner Anfrage: Nach dem Tod unserer Mutter haben wir, drei Geschwister, ein 5 stöckiges Wohnhaus mit 4 Wohnungen und 3 Geschäftsräumen in einer Großstadt in der Türkei geerbt bekommen. Wir sind eine Erbengemeinschaft mit je 1/3-Anteil am Nachlass beteiligt. Die Aufteilung ist bereits im Erbschein festgeschrieben und im Grundbuch eingetragen. Leider wie so oft gibt es auch in unserem Fall keine gütige Auseinandersetzungsvereinbarung. Eine meiner Schwestern und ich würden die Immobilie gerne veräußern, da unser Lebensmittelpunkt in Deutschland ist. Bei unserem Verkaufsanstrengung haben wir ein Vorkaufsrecht der Immobilie an die uneinsichtige Schwester angeboten, die sie jedoch nicht akzeptiert. Können Sie uns eine Empfehlung für eine mögliche Lösung zu diesem Erbfall geben.
    Vielen Dank für Ihr Kommentar.

    Freundliche Grüße
    Emin Bostanci

    Antworten
  53. Guten Tag, ich habe eine Frage. Meine Mutter war zu 1/3 Teil einer Erbengemeinschaft mit Ihrem Bruder und ihrer Schwester. Jeder der 3 bewohnte einen unterschiedlich grossen Teil und keiner zahlt Miete. Jetzt ist meine Mutter verstorben und der Anteil geht an mich und meinen Bruder. Können wir die bisher durch meine Mutter genutzte Wohnung eigenmächtig vermieten? Wer kommt für Kosten der Renovierung auf? Eigentlich ist ja alles Gesamteigentum und nicht aufgeteilt. Viele Grüsse Sabine L.

    Antworten

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