Immobilienbewertung: Solide Wertermittlung für Häuser und Grundstücke

Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Wie stelle ich den Verkehrswert einer Immobilie fest?

Soll eine Immobilie verkauft werden, richtet sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert der Immobilie. Ein Verkauf kommt vor allem auch im Rahmen der Abwicklung und Auflösung einer Erbengemeinschaft in Betracht oder wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und die gemeinsame Immobilie zum Zwecke der Auseinandersetzung verwertet werden muss. Die Art und Weise, wie Immobilien bewertet und der Verkehrswert festgestellt wird, ist teils formell vorgegeben, richtet sich aber auch andererseits nach einer Reihe wertbildender Faktoren.

Warum ist der Verkehrswert einer Immobilie wichtig?

Eigentlich könnte der Verkehrswert einer Immobilie zweitrangig sein. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für die Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen. Fordern Sie einen zu hoch angesetzten Preis, findet sich kein Interessent. Ist Ihr Preisansatz zu niedrig, verzichten Sie auf Geld. Sie haben also das Problem, einen angemessenen Verkaufspreis anzusetzen. Sie kommen deshalb nicht umhin, den Verkehrswert zu ermitteln. Der Verkehrswert sollte Grundlage Ihrer Verhandlungsgespräche mit Kaufinteressenten sein. Nur bei einem realistischen Angebot dürfen Sie Kaufinteresse erwarten. Auch können Sie gegenüber einem Kaufinteressenten wesentlich besser argumentieren, wenn Sie den Verkehrswert zur Grundlage Ihrer Verhandlungen machen.

Was ist besser: Verkehrswertgutachten oder Maklereinschätzung?

Soll eine Immobilie verkauft werden, verlassen sich Eigentümer meist auf die Einschätzung eines Immobilienmaklers. Makler, die vor Ort tätig sind, kennen die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Bedingungen eine Immobilie angeboten werden sollte und letztlich verkäuflich ist. Vor allem kennen Makler ihre Bestandskunden und wissen, welche Art von Objekten zu welchen Preisen gerade gesucht sind.

Ein Verkehrswertgutachten spielt eher in die Gerichtspraxis eine Rolle. Soll eine Immobilie zwangsversteigert werden oder geht es um den Zugewinnausgleich bei der Scheidung oder die Erbauseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft, beauftragen Gerichte oft einen Sachverständigen, der den Verkehrswert des Objekts feststellt. Verkehrswertgutachten kosten aber meist richtig Geld. Die Honorare richten sich nach dem Umfang des Rechercheaufwandes und der Größe und Nutzungsart der Immobilie.

Nach welchen Faktoren bemisst sich der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich nicht allein durch die äußere und innere Inaugenscheinnahme oder die Optik des Objekts bemessen. Es gibt eine ganze Reihe von Faktoren, die den Verkehrswert maßgeblich beeinflussen. In Betracht kommen mithin: …

• Quadratmeterpreise oder Raummeterpreise, die für vergleichbare Objekte in der Region bezahlt werden
• Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
• Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
• Marktberichte über die Verkehrswerte und Verkaufspreise in einer Region
• Heranziehung von Vergleichsobjekten in der Region
• Substanzwert des Objekts
• Ertragswert des Objekts
• Örtliche Lage des Objekts
• Nutzbarkeit des Objekts
• Eingehende Besichtigung des Objekts vom Keller bis zum Dach
• Berücksichtigung aller wertbildender Faktoren, die das Objekt und seine Umgebung beeinflussen
• Renditebewertung des Objekts

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Wie erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes?

Sachverständige, aber auch Immobilienmakler, orientieren sich bei der Einschätzung des Verkehrswertes an vorgegebenen Standards. Grundlage kann mithin die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung sein (ImmoWertV).

Welche Rolle spielen die Quadratmeterpreise und Raummeterpreise?

Am einfachsten lässt sich der Verkehrswert anhand der Quadratmeterpreise einer Immobilie bestimmen. Danach bestimmt die Wohn- und Nutzfläche, was Sie als Kaufpreis ansetzen könnten. Ähnlich ist es bei Raummeterpreisen.

Doch Vorsicht: Die Wohnfläche ist nur ein Faktor von vielen Faktoren, nach denen sich der Verkehrswert bestimmen lässt. Nachteilig ist, dass die Wohnfläche noch nichts darüber aussagt, wie alt das Gebäude ist, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wie sich das Gebäude für einen Kaufinteressenten nutzen lässt. Jeder wertbildende Faktor, den Sie hinzunehmen, erhöht die Aussagekraft Ihrer Bewertung. Immerhin ist diese Art der Kalkulation eine schnelle Hilfe, das eigene Angebot mit anderen Angeboten zu vergleichen, ohne sämtliche wertbildenden Faktoren zu kennen und einbeziehen zu müssen.

Welche Informationen bieten Gutachterausschüsse?

Bei den Gemeinden gibt es Gutachterausschüsse. Ihre Aufgabe ist es, die Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln und eine Kaufpreissammlung zu führen. Die Ausschüsse bestehen aus einem sachkundigen Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern. Die Ausschüsse arbeiten selbstständig, unabhängig und sind nicht weisungsgebunden. Notare sind verpflichtet, jeden Kaufvertrag dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss in Abschrift zur Verfügung zu stellen. Auf der Grundlage aller Kaufverträge, die im Rahmen eines bestimmten Zeitraums abgewickelt werden, bestimmt der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert für ein Grundstück. Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse werden regelmäßig aktualisiert.

Als Verkäufer einer Immobilie oder als Kaufinteressent können Sie beim örtlichen Gutachterausschuss schriftlich Auskunft über den Bodenrichtwert beantragen. Telefonische Auskünfte sind in der Regel nicht möglich. Hilfreich sind auch die über die Länder im Internet angebotenen Geoportale. Nach Eingabe der Grundbuchdaten können Sie dort den Bodenrichtwert für ein Grundstück entnehmen.

Der Bodenrichtwert ist noch nicht unbedingt der Weisheit letzter Schluss. Verstehen Sie den Bodenrichtwert eher als Orientierungshilfe. Weist Ihr Grundstück eine Südlage auf, während die umgebenden Grundstücke dieser Lage nicht haben oder gegenseitig zugebaut sind, kann sich durchaus ein höherer Bodenrichtwert begründen lassen.

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Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Verkehrswert unbebauter Grundstücke wird im Vergleichswertverfahren nach den Bodenrichtwerten bestimmt. Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Dazu stellt der Gutachterausschuss auf die Kaufpreise ab, die für vergleichbare Grundstücke in der Gemeinde bereits bezahlt wurden. Ist Ihr Grundstück Bauerwartungsland, kann es geboten sein, die Entwicklung abzuwarten und erst dann zum Verkauf zu schreiten, wenn Baulandpreise zu erzielen sind.

Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, Wohnungseigentum und Teileigentum

Der Verkehrswert von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum wird nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Beim Sachwertverfahren wird auf den Substanzwert des Gebäudes, der Außenanlagen und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Dazu stellt der Gutachter fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzurichten, wie es ursprünglich hergestellt wurde. Haben Sie beispielsweise ein Fertighaus gebaut, dann sind die Kosten für Fertighäuser* hier ein sehr relevantes Kriterium. Baumängel und Bauschäden sowie die Restnutzungsdauer fallen ins Gewicht. Der wirtschaftliche Ertrag kommt wegen der Eigennutzung nicht in Betracht.

So bewerten Sie vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien

Für vermietete Objekte wird der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Grundlage ist zunächst der Bodenwert des unbebauten Grundstücks. Zum Bodenwert wird der Gebäudewert ermittelt und dazu addiert. Hintergrund ist, dass ein Grundstück nur zu viel wert ist, wie es als Mietertrag einbringt. Der Mietertrag wird kapitalisiert und richtet sich im Ergebnis nach der üblichen vielfachen erzielbaren Jahresmiete. Diese ist der Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor ist in städtischen Gebieten meist höher, während er in ländlich geprägten Region erheblich geringer sein kann. Im Durchschnitt beträgt der Kaufpreisfaktor für vermietete Objekte etwa 14 und für selbst genutzte Immobilien etwa 22. Die übliche Spanne reicht von zwölf (preisgünstig) bis 28 (teuer).

Welche Rolle spielen wertbeeinflussende Faktoren?

Wenn Sie einen Makler fragen, welcher Faktor maßgeblich den Kaufpreis einer Immobilie bestimmt, erhalten Sie immer die gleiche Antwort: „Die Lage, die Lage, die Lage!“. Ihr Objekt kann noch so aufwendig gebaut und so luxuriös erscheinen: Liegt es in einer entlegenen Region, in der niemand mehr wohnen möchte, ist es weniger wert als eine heruntergekommene Immobilie in einer Großstadt, in der der Wohnraum knapp ist. Als wertbeeinflussende Faktoren (negativer und positiver Art) sollten Sie zur Bemessung des Kaufpreises in Betracht ziehen: …

• Lage des Objekts im Hinblick auf die Wohngegend, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsgelegenheiten, soziales Umfeld?
• Hat das Objekt aufgrund seiner Lage einen besonderen Anreiz für bestimmte Kaufinteressenten, gerade dieses Objekt kaufen zu wollen (z.B. Baulücke, Aufstockungsmöglichkeit, Ausbau zu einem Mehrfamilienhaus, Begründung von Wohneigentum)?
• Lässt sich das Objekt als Renditeobjekt nutzen oder weiterentwickeln?
• Steht das Objekt unter Denkmalschutz? Denkmalgeschützte Objekte sind aus steuerlichen Gründen für Investoren interessant, unterliegen andererseits aber teils sehr strengen behördlichen Sanierungsauflagen.
• Hat das Objekt einen besonderen Ausstattungsstandard (z.B. Dämmung, Schallschutzfenster)?
• Hat das Objekt Einrichtungen, die andere Gebäude nicht haben (z.B. Sauna, Regenwassernutzungsanlage, Solaranlage auf dem Dach)?
• Gibt es hochwertige Außenanlagen (z.B. Gartenhaus, Spielflächen, Sichtschutzzaun zum Nachbarn, hochwertige, schattenspendende Bepflanzung)?
• Hat das Objekt Baumängel, die die Nutzungsqualität und Nutzungseignung beeinträchtigen (z.B. Schimmel in Küche oder Bad, ungedämmter Keller oder Dachboden)?
• Hat das Objekt Bauschäden, weil Sie den Unterhalt vernachlässigt haben (z.B. 40 Jahre alte Dachziegel) oder Schäden aufgrund äußerer Einwirkungen (z.B. Sturmschaden)?
• Lässt sich das Grundstück für Werbezwecke nutzen (z.B. Anbringung einer Werbetafel)?
• Hat das Grundstück selbstständig verwertbare Teilflächen (z.B. Garage, Kfz-Stellplatz, zusätzlicher Bauplatz)?
• Können Sie auf eine erhöhte Restnutzungsdauer verweisen, weil Sie das Objekt regelmäßig und fortlaufend aufwendig instandgehalten haben (z.B. gedämmte Fassade, gut erhaltener Putz, erneuerte Elektrik, moderne Heizungsanlage)?

Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?

Jeder, der sich in der Sache berufen fühlt, kann Verkehrswertgutachten erstellen. Es gibt keine gesetzliche Genehmigungspflicht. Die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist gesetzlich nicht geschützt. Dennoch sollte jeder, der sich in der Sache berufen fühlt, über eine angemessene Sachkunde und Erfahrung verfügen. Andernfalls trägt der „Sachverständige“ das Risiko, dass er für Fehler geradestehen muss.

Immobiliensachverständige sind daher meist von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Sie können auch als freie Sachverständige oder als zertifizierte Sachverständige auftreten. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure und Architekten und haben besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienbewertung erworben. Viele Sachverständige haben sich freiwillig im Bundesverband Deutscher Grundstücksachverständiger e.V. organisiert und arbeiten nach den Kriterien für die Verleihung des Verbandssiegels. Auf Wunsch erstellen auch die Gutachterausschüsse der Gemeinden Verkehrswertgutachten. Auch seriöse Makler verfügen über ausreichende Kompetenzen in der Immobilienbewertung, da sie nur nach Maßgabe ihrer Arbeit bestmögliche Verkaufserfolge erzielen.

Welche Kosten fallen für die Bewertung einer Immobilie an?

Sofern Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, erfolgt die Abrechnung der Honorare nach freier Vereinbarung nach Stundensätzen oder Sie vereinbaren ein Pauschalhonorar. Wird das Gutachten durch den Gutachterausschuss beauftragt, wird meist nach einer kommunalen Verordnung über die Erhebung von Gebühren für den Gutachterausschuss abgerechnet. Sie müssen mit Mindestgebühren um die 500 € rechnen. Beauftragen Sie hingegen einen Makler, zahlen Sie als Verkäufer normalerweise nichts. Makler verstehen ihre Dienstleistung regelmäßig so, dass sie eine Immobilie nur anbieten, wenn sie zuvor genau geprüft haben, welcher Angebots- und Verkaufspreis im Hinblick auf die örtlichen und individuellen Gegebenheiten einer Immobilie realistischerweise in Ansatz zu bringen ist. Setzt der Makler den Preis zu hoch an, lässt sich die Immobilie nicht verkaufen und der Makler verdient nichts. Setzt der Makler den Preis zu niedrig an, riskiert er, dass Sie als Verkäufer Schadensersatz fordern.

Wie bestimmt ein Immobilienmakler den Verkehrswert einer Immobilie?

Immobilienmakler sind nicht unbedingt Sachverständige. Zwar sollte ein kompetenter Immobilienmakler über eine grundlegende Ausbildung verfügen und in der Lage sein, den Verkehrswert so zu bestimmen, wie es die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung vorgibt. Makler arbeiten vielleicht eher praxisorientiert. Allein aufgrund ihrer Marktkenntnisse und Erfahrungswerte sind Makler in der Lage, eine angemessene Bewertung der Immobilie vorzunehmen. Auch der Makler berücksichtigt Verkehrswerte, Bodenrichtwerte und Marktberichte. Vor allem aber kann der Makler auf vergleichbare Objekte Bezug nehmen, von denen er sicher weiß, welche Kaufpreise sie erzielt haben. Ein Verkehrswertgutachten stellt hingegen mehr auf die Immobilie ab und beschränkt die Bewertung mehr auf den Substanz- oder Ertragswert. Wichtig ist vor allem, dass die Bemessung des Verkehrswertes nach nachvollziehbaren Kriterien erfolgt und nicht „Pi mal Daumen“ erfolgt.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen Verkehrswert und Angebotspreis?

Auch wenn Sie den Verkehrswert nach sachlichen Kriterien bestimmt haben, muss er nicht mit dem Angebots- und Verkaufspreis übereinstimmen. Ein Verkehrswertgutachten erscheint oft als statisch und berücksichtigt nicht unbedingt Ihre persönlichen Interessen als Verkäufer und auch nicht unbedingt das persönliche Kaufinteresse potentieller Kaufinteressenten im Hinblick auf genau die Immobilie, die zum Verkauf ansteht. Verstehen Sie die Bemessung des Verkehrswertes eher als Orientierungshilfe, nach der Sie den Angebotspreis festsetzen und ein Verkaufspreis akzeptieren.

Welche Rolle spielt der Einheitswert?

Der Einheitswert ist Grundlage, um die Grundsteuer für eine Immobilie zu bemessen. Dazu bestimmt das örtliche Finanzamt den Einheitswert und erlässt einen Einheitswertbescheid. Der Eigentümer erhält einen Feststellungsbescheid. Der Einheitswertbescheid ist wiederum Grundlage für den Grundsteuermeßbetrag, der in Verbindung mit den Hebesätzen der Kommunen die Grundsteuer bemisst. Da jede Gemeinde eigene Hebesätze festlegt, ist die Grundsteuer regional unterschiedlich.

Weil das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften über die Einheitsbewertung wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig erklärt hat, ist der Gesetzgeber aufgerufen, neue Modelle für die Bemessung der Grundsteuer zu entwickeln. Für die Bestimmung des Verkehrswertes ist der Einheitswert jedoch nicht relevant.

Welche Alternative habe ich, wenn der Verkehrswert schwierig festzustellen ist?

Die Bemessung des Verkehrswertes einer Immobilie gerade in einer Erbengemeinschaft ist oft mit vielen emotionalen Vorbehalten verbunden. Jeder Miterbe hat seine eigenen Vorstellungen. Oft bestimmen Faktoren die Entscheidungsfindung, die im Hinblick auf die Immobilie sachlich nicht gerechtfertigt sind und irreführende und unangemessene Angebotspreise herbeiführen.

Als Alternative bietet sich an, dass Sie Ihren Erbanteil an einer Immobilie verkaufen. Der Erwerber tritt dann an Ihre Stelle in der Erbengemeinschaft und wickelt die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung mit den übrigen Miterben ab. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie über schnelle Liquidität verfügen und sich nicht mehr auf den Streit mit den übrigen Miterben einzulassen brauchen.

Welche Kosten fallen für den Kauf und Verkauf der Immobilie an?