Teilungsversteigerung

Zuletzt aktualisiert am 15. August 2021 von Dr. jur. Stephan Seitz

Unterschied Teilungsversteigerung zu Zwangsversteigerung

Zwei Verfahren: Das ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung der besonderen Art. Sie ist die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Sie tritt in Erscheinung, wenn Erbengemeinschaften eine zum Nachlass gehörende Immobilie oder ein Ehepaar eine den Eheleuten gemeinsam gehörende Immobilie verwerten möchten.

Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite


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Hier schreibt Dr. jur. Stephan Seitz

Mein Name ist Stephan Seitz, ich bin Jurist und war vor wenigen Jahren selbst Teil einer Erbengemeinschaft. Dabei wurde mir klar: Miterben wollen keinen Streit, sondern eine Lösung. Alles was Sie dafür wissen müssen, schreibe ich hier auf. Mehr zu meiner Person.
 
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Zahlung von Verbindlichkeiten vs. Auflösung der Erbengemeinschaft

Bei der „normalen“ Zwangsversteigerung geht es vornehmlich darum, dass ein Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kann und der Gläubiger die Immobilie zwangsweise verwertet. Ursache sind also finanzielle Nöte des Eigentümers.

Bei einer Teilungsversteigerung hingegen gibt es keinen Gläubiger. Erbrechtliches Ziel ist, eine Erbengemeinschaft aufzulösen und eine zum Nachlass gehörende Immobilie auch gegen den Widerstand von Miterben zu verwerten. Das Verfahren dient also der Aufhebung der Gemeinschaft. Ursache ist nicht die Zahlungsunfähigkeit, sondern die Zerstrittenheit der Miterben.

Antrag auf Teilungsversteigerung kann jederzeit zurückgenommen werden

Teilungsversteigerungen werden gerne als Druckmittel beantragt, um festgefahrene Verhandlungen in der Erbengemeinschaft aufzubrechen. Der Antrag auf Teilungsversteigerung kann jederzeit wieder zurückgenommen werden.

Der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung führt das Verfahren im Regelfall bis zur Verwertung des Objekts fort.

Für beide Verfahren gelten im Wesentlichen die gleichen gesetzlichen Regelungen

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung ist in §§ 180 ff ZVG geregelt. Abgesehen von einer Reihe von Besonderheiten, verweist das Zwangsversteigerungsgesetz im Hinblick auf die Teilungsversteigerung weitgehend auf die Vorschriften, die auch bei der herkömmlichen Zwangsversteigerung zur Anwendung kommen.

Für den Antrag auf Teilungsversteigerung ist kein vollstreckbarer Titel erforderlich

Der vielleicht wichtigste Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung besteht darin, dass für die Teilungsversteigerung kein vollstreckbarer Titel notwendig ist (§ 181 Abs. I ZVG). Jeder Miterbe hat das Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen und dazu seinen aus § 2042 Abs. II BGB folgenden Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft aus dem Grundstück im Rahmen seines Auseinandersetzungsanspruchs gerichtlich geltend zu machen.

Im Gegensatz dazu braucht der Gläubiger, der die normale Zwangsversteigerung beantragen will, einen vollstreckbaren Titel (z.B. Grundschuld).

Antragsberechtigt ist jeder Miterbe oder jeder Schuldner mit Titel

Berechtigt, die Teilungsversteigerung zu beantragen, ist jeder Miterbe. Der Miterbe ist nicht darauf angewiesen, dass eine Mehrheit in der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung fordert. Der Miterbe braucht seinen Antrag nicht zu begründen. Es reicht der Wunsch, die Erbengemeinschaft aufzulösen.

Der normale Gläubiger hingegen muss den Antrag auf Zwangsversteigerung damit begründen, dass der Schuldner mit seinen finanziellen Verpflichtungen in Verzug ist und er das zugrundeliegende Darlehen gekündigt hat.

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Bei der Teilungsversteigerung können die übrigen Miterben dem Verfahren beitreten

Betreibt ein Miterbe die Teilungsversteigerung, ist er Antragsteller und übernimmt faktisch die Rolle des betreibenden Gläubigers. Alle anderen Miterben sind Antragsgegner. Zugleich hat jeder Miterbe das Recht, dem Verfahren des antragstellenden Miterben beizutreten, so dass ein und derselbe Miterbe im gleichen Verfahren Antragsteller und zugleich Antragsgegner sein kann.

Stehen bei der normalen Zwangsversteigerung auf Seiten des Schuldners mehrere Personen, haben diese keine Möglichkeit, dem Verfahren irgendwie beizutreten. Sie sind und bleiben Antragsgegner.

Bei der Teilungsversteigerung müssen keine Eintragungen im Grundbuch vorliegen

Um die Teilungsversteigerung zu beantragen, braucht der Miterbe nicht bereits als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Es reicht aus, wenn er sein Erbrecht mittels Erbschein oder einer beglaubigten Abschrift einer Verfügung von Todes wegen und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts nachweist.

Bei einer Zwangsversteigerung hingegen muss der Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel im Grundbuch, das den Schuldner als Eigentümer des Grundstücks ausweist, eingetragen sein.

Bei der Teilungsversteigerung kann die Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein

Stellt der Anteil eines Miterben an der Erbengemeinschaft sein gesamtes oder wesentliches Vermögen (ca. 90 %) dar, benötigt er zur Beantragung der Teilungsversteigerung die Zustimmung des Ehepartners (§ 1365 BGB). Fehlt die Zustimmung, können die Miterben dem Antrag entgegentreten. Die Zustimmung muss bereits vorliegen, wenn der Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt wird und nicht erst, wenn der Zuschlag erteilt wird (OLG Düsseldorf RPfl. 1987, 472). Verweigert der Ehepartner grundlos die Zustimmung, muss er auf Zustimmung vorab verklagt werden.

Bei der normalen Zwangsversteigerung spielt es keine Rolle, ob das Eigentum des Schuldners an der Immobilie sein gesamtes Vermögen darstellt, so dass der Gläubiger nicht auf die Zustimmung des Ehepartners angewiesen ist.

Die Teilungsversteigerung kann ausgeschlossen werden

Der Erblasser kann in einer Verfügung von Todes wegen die Teilungsversteigerung ausschließen oder kann anordnen, dass das Grundstück nur innerhalb eines bestimmten Personenkreises versteigert werden darf. Bietet im Termin dann eine andere Person, wäre das Gebot zurückzuweisen. Der einem Außenstehenden erteilte Zuschlag wäre anfechtbar. I

Im normalen Zwangsscheidungsverfahren hat der Schuldner keine Möglichkeit, der Versteigerung seines Objekts insoweit entgegenzutreten.

Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung gilt der Deckungsgrundsatz, bei der Teilungsversteigerung das geringste Gebot

Wird ein Grundstück versteigert, ist ein besonderes Augenmerk auf das geringste Gebot zu verwenden. Der Begriff des „geringsten Gebots“ ist im § 44 ZVG definiert, wobei hier bei der Teilungsversteigerung noch § 182 ZVG ergänzend zu beachten ist. Danach gilt der Deckungsgrundsatz.

Er beinhaltet, dass ein höherrangiges Recht nicht durch eine Handlung beeinträchtigt werden darf, die der Inhaber eines nachrangigen Rechts vornimmt. Insoweit betreibt der Antragsteller die Teilungsversteigerung also immer aus dem allerletzten Rang, da sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte dem Eigentumsrecht des Antragstellers im Range vorgehen.

Der Zuschlag darf daher nur erteilt werden, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die dem das Versteigerungsverfahren betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, vom Gebot gedeckt sind. Deshalb müssen höherrangige Rechte bestehen bleiben und sind vom Erwerber zu übernehmen.

Diese Rechte belasten das Grundstück also auch nach der Versteigerung, so dass auch eine nicht mehr valutierende Grundschuld beim geringsten Gebot berücksichtigt werden muss. Die Grundschuld kann nur mit Zustimmung aller Beteiligter (Antragsteller, Antragsgegner, Gläubiger) gelöscht werden. In der Praxis erweist sich dies meist wegen der unterschiedlichen Interessenlage als schwierig. Der Antragsteller zielt auf die Löschung, um ein möglichst niedriges geringstes Gebot zu erzielen. Der Antragsgegner ist hingegen an einem besonders hohen Gebot interessiert, weil er die Versteigerung verhindern oder ein höheres Gebot erzielen möchte.

Erreicht das geringste Gebot in der Teilungsversteigerung den Verkehrswert, ist meist fraglich, ob sich überhaupt Bietinteressenten finden werden. Bei der normalen Zwangsversteigerung ist dies meist anders, da Rechte, die im Rang dem Recht des Antragstellers vorangehen, bedient werden müssen und zumindest Rechte, die im Rang nachfolgen, mit dem Zuschlag erlöschen.

Das geringste Gebot setzt sich aus den bestehen bleibenden Rechten zusammen, die der Erwerber übernehmen und weiter verzinsen und tilgen muss sowie dem „bar zu zahlenden“ Teil des geringsten Gebots. Der „bar zu zahlende“ Teil erfasst die Verfahrenskosten, öffentliche Lasten wie Grundsteuern und die Nebenleistungen zu den bestehen bleibenden Rechten (einmalige, im Grundbuch eingetragene Nebenkosten und laufende sowie rückständige Zinsen)

Bei der Teilungsversteigerung wird der Erlös nicht automatisch verteilt

Ein erheblicher Unterschied besteht bei der Erlösverteilung. Bei der normalen Zwangsversteigerung wird der Erlös unter den Gläubigern nach Maßgabe ihres Rangs durch das Vollstreckungsgericht aufgeteilt und verteilt.

Bei der Teilungsversteigerung nimmt das Gericht jedoch die Verteilung des Erlöses unter den Miterben nicht selbst vor. Können sich die Miterben nicht einigen und geben keine übereinstimmenden Erklärungen ab, hinterlegt das Vollstreckungsgericht den Erlös bei der Gerichtskasse (§ 117 Abs. II ZVG). Können sich die Erben dann immer noch nicht einigen, müssen Sie die Verteilung des Erlöses einklagen. Soweit die Erben an der Liquidität interessiert sind, sollte in der Praxis trotz aller Vorbehalte regelmäßig eine Verständigung möglich sein.


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